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開源證券股份有限公司齊東近期對陸家嘴進行研究并發(fā)布了研究報告《公司首次覆蓋報告：租售并舉協(xié)同發(fā)展，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入助力業(yè)績釋放》，本報告對陸家嘴給出買入評級，當前股價為9.96元。

陸家嘴(600663)
租售并舉協(xié)同發(fā)展，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入助力業(yè)績釋放，給予“買入”評級
陸家嘴以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務，以商業(yè)零售和金融服務為延伸，深度參與浦東新興區(qū)域的發(fā)展。 公司持有資產(chǎn)大部分位于陸家嘴和前灘核心區(qū)位，租金和出租率穩(wěn)步提升；住宅開發(fā)項目可售資源充足，并有較大規(guī)模的資產(chǎn)收購及項目投建計劃，未來業(yè)績釋放可期。 我們預計公司 2023-2025 年歸母凈利潤為 19.22、 21.41和 24.98 億元，對應 EPS 為 0.48、 0.53、 0.62 元，當前股價對應 PE 為 20.9、 18.8、16.1 倍，首次覆蓋給予“買入”評級。
核心區(qū)域資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，經(jīng)營性物業(yè)收入受疫情影響下滑
（1） 公司辦公物業(yè)主要包括甲級寫字樓與高品質(zhì)研發(fā)樓， 持有長期在營甲級寫字樓總建面 191 萬方，高品質(zhì)研發(fā)樓總建面 32.7 萬平方米。 2022 年公司辦公租賃收入 30.4 億元，同比下降 5.9%， 其中疫情影響租金減免 4.61 億元， 截至 2022年末上海成熟甲級寫字樓平均出租率約為 85%。（2） 截止 2022 年末，公司商業(yè)物業(yè)要分布在上海和天津兩個城市， 總建筑面積達 45.7 萬方， 2022 年商業(yè)租賃收入為 2.44 億元，同比下降 46.3%，上海三個大型商業(yè)項目出租率均超過 85%。（3）公司旗下四家酒店全年營收 2.51 億元，同比增長 128.2%， 由于前灘香格里拉酒店的開業(yè)，業(yè)績有較大增長。
開發(fā)業(yè)務深耕浦東新區(qū)， 擬并購重組注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
公司開發(fā)業(yè)務以陸家嘴區(qū)域為核心，向前灘、張江科學城、川沙新市鎮(zhèn)核心區(qū)域布局。 2022 年，公司實現(xiàn)合同銷售金額 68.79 億元，同比增加 40%， 在售項目的整體去化率為 100%。 截至 2022 年末，公司目前在建住宅項目 4 個，總建面 41.6萬方，均位于上海；公司未開發(fā)土地面積 58.8 萬方。公司公告擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)和募集配套資金， 以 133.19 億元收購陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國際商務區(qū)的 4 處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 四家標的公司所持有土地計容建筑面積 98.35 萬方，據(jù)我們測算，四個項目公司總可售貨值約 600 億元，可售權益貨值約 430 億元，自持資產(chǎn)預計每年對應含稅租金收入 7.3 億元。公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項已于6 月底獲證監(jiān)會通過，若成功落地將顯著提升公司的資產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量。
風險提示： 寫字樓租賃市場競爭加劇、上海住宅房價波動風險

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內(nèi)共有1家機構給出評級，中性評級1家；過去90天內(nèi)機構目標均價為11.19。根據(jù)近五年財報數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，陸家嘴（600663）行業(yè)內(nèi)競爭力的護城河良好，盈利能力一般，營收成長性較差。財務風險可能較大，存在隱憂的財務指標包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、有息資產(chǎn)負債率、應收賬款/利潤率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經(jīng)營現(xiàn)金流/利潤率。該股好公司指標1.5星，好價格指標3星，綜合指標2星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）