作者：余飛

?01 | 北京樓市量價齊跌

(資料圖)

“北京6月二手房量價齊跌，二手房掛牌量近20萬套”，這是7月5日財聯(lián)社置頂?shù)牡禺a(chǎn)新聞。

這是發(fā)生在北京房價調(diào)整的背景下。國家統(tǒng)計局披露的5月份數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價格環(huán)比下跌了0.6%。

中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，6月北京二手住宅平均價格為76275元/平方米，環(huán)比下滑0.09%。

也就是說，北京的二手房，降價也賣不動。同時，也意味著，北京的房價下跌空間，還將繼續(xù)擴(kuò)大。

6月份，北京二手房網(wǎng)簽量11607套，環(huán)比下降10.6%，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至2023年3月的一半，是今年以來成交量第二低，同時連續(xù)三個月跌破1.5萬套的榮枯線?。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：北京市住建局

有人可能會說，北京那么多有錢人，而且需求旺盛，全國人民都想在北京買房，北京的房子怎么會賣不出去？

第一，一個城市的實(shí)力再強(qiáng)大，房價也不可能永遠(yuǎn)漲下去。嚴(yán)重脫離城市的平均整體購買實(shí)力，房價調(diào)整必然會發(fā)生。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

第二，作為中國最牛的城市，北京樓市的基石自然非常堅固，但是，無論當(dāng)下哪個城市的樓市，支撐力量都不在富豪，而在中產(chǎn)人群。

有錢人再怎么炒作，都必須要中產(chǎn)人群來接盤，來成為冤大頭，才能形成炒作鏈的閉環(huán)。

當(dāng)中產(chǎn)人群就業(yè)、收入充滿著不確定性的時候，便會無力接盤。同時，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，讓炒房的有錢人群也失去了信心，需要降價，來實(shí)現(xiàn)套利變現(xiàn)。

這就是北京樓市降價也很難賣動的根本邏輯。

02 | 折疊的城市

降價賣不動的，何止北京?；蛘哒f，北京尚且如此，遑論其他城市。

上周寫了上海樓市，上海的頂流學(xué)區(qū)房價格也在大幅縮水。

每日經(jīng)濟(jì)新聞披露，上海學(xué)區(qū)房“最強(qiáng)陣地”在市場下行中失守了，部分溢價過高的學(xué)區(qū)房，“價格已經(jīng)回到了5年前”。

列舉了浦東新區(qū)頂流學(xué)校明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)、浦東新區(qū)的梅園片區(qū)。前者從高點(diǎn)時期的15萬，降到了如今9萬左右的成交價，后者則從最高點(diǎn)的20萬出頭，降到了如今的13萬至15萬。

可以看到，即便降價如此厲害，也是大多數(shù)人遙不可及的夢。

這個世界是折疊的，北京折疊，上海折疊，深圳折疊，廣州折疊。

折疊之下，痛苦并不相通。當(dāng)下有錢人的煩惱，是如何成功套現(xiàn)，如何去買到倒掛懸殊的新盤，讓自己的資產(chǎn)更上一層樓。窮人的痛苦，是如何賺到明天的飯菜錢，如何賺到下個月的房租錢。

而這樣的降價房子，上海有一大堆。易居研究院披露，上海6月初的二手房掛牌量高達(dá)18萬套，相比于年初二手房掛牌量增加了82%，增量位居全國第一，其次是武漢、西安。

掛牌量位居全國第三，僅次于重慶和成都。

13個重點(diǎn)城市二手房掛牌量

二手房掛牌量越來越多，二手房成交量卻越來越少，掛出的比賣掉的還多，這是當(dāng)下幾乎所有城市的煩惱。

問題的癥結(jié)在哪？在于，降得還不夠。

那些手持多套房子，打算降價套現(xiàn)的人，以為一套1500萬的房子，我降價500萬，力度已經(jīng)可以了吧，應(yīng)該會有人來爭搶吧。但是降至1000萬，除了他們自己的這個階層，能夠買得起，普通人誰買得起。

而問題的關(guān)鍵，他們這個階層的人，不屑于接他的盤，他們自己都著急套現(xiàn)，那還會傻傻去接盤。這些降價房子，只能寄托于真正的剛需。

但真正的剛需，有實(shí)力早就買了，只剩下一批空有需求沒有實(shí)力的人群，如何接得起1000萬的盤子。

要想解決當(dāng)下的樓市煩惱，唯一的途徑就是縮小房價與收入之間的鴻溝。

但這個問題很難。提升收入很難，大降價也很難。

提升收入方面，央行最新公布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示：

第一，只有14.4%的人認(rèn)為收入會增加，85.6%的人認(rèn)為未來收入不變和下降。其中，認(rèn)為收入會下降的比例為15.1%，占比在增加。

第二，11.9%的居民認(rèn)為“形勢較好，就業(yè)容易”，44.5%的居民認(rèn)為“一 般”，43.7%的居民認(rèn)為“形勢嚴(yán)峻，就業(yè)難” 或“看不準(zhǔn)”。就業(yè)預(yù)期指數(shù)為48.7%，比上季下降3.6個百分點(diǎn)。

第三，傾向于存款的人越來越多，傾向于消費(fèi)和投資的人越來越少。

導(dǎo)致這種局面的原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定。大家對未來的收入和就業(yè)沒有信心，所以這會兒，買房的人越來越少，同時提前還貸也在同步進(jìn)行中。

大家現(xiàn)在是，有負(fù)債的忙著縮減負(fù)債表，沒有負(fù)債的，根本不敢去負(fù)債。

在收入短期內(nèi)無法提升的背景下，唯有來一場誠意降價，方可釋放樓市的流動性，但阻力很大。

03 | 降價阻力來自哪里

最近，網(wǎng)上瘋傳的一個段子，是大家不斷在強(qiáng)調(diào)房價貴，但他們充耳不聞，給出了除降價以外的所有措施，就是不提降房價。

為何始終不說降房價？因為房地產(chǎn)牽連著一大堆事情。

第一，房地產(chǎn)牽連著上下游產(chǎn)業(yè)，牽連著消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)，牽連著就業(yè)，一榮俱榮，一損俱損。

在就業(yè)方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員大約1300萬；建筑行業(yè)5800萬人里，至少4000萬跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分；由于全國財政收入的35%以上直接來自賣地收入和房地產(chǎn)稅收，那么全國財政供養(yǎng)人口5000萬里，三分之一相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。

第二，房價一旦大降，會引發(fā)拋盤行為，對金融系統(tǒng)的安全性構(gòu)成威脅。

第三，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著地方債。

公開數(shù)據(jù)顯示，去年年底，全國3000多家城投平臺，城投債規(guī)模在54萬億左右，超過一般債和專項債的總和。當(dāng)然，城投債具有相當(dāng)?shù)碾[蔽性，還有不少估計沒有統(tǒng)計進(jìn)來，有些機(jī)構(gòu)預(yù)測達(dá)到70萬億。

顯性債務(wù)和隱性債務(wù)加在一起，超過100萬億。怎么還？

過去是靠賣地還，現(xiàn)在賣地收入大縮水，指望不上。他們認(rèn)為，降價會讓賣地收入更加縮水，地方債更難化解。

以上三個理由，大概就是房價誠意下降的最關(guān)鍵阻力。所以，哪怕最不依賴土地財政的深圳，最近也開始落地二次房改，發(fā)布了公租房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的管理辦法。

來源：深圳市住建局

總結(jié)來說，深圳未來的新房增量中，40%是商品房，60%是保障性住房（包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）。

其設(shè)定的模式，大概就是，土豪買豪宅，中產(chǎn)買商品房，白領(lǐng)買共有產(chǎn)權(quán)或者住保障性租賃住房，困難家庭住公租房。

這一模式，看似是給困難人群的住房兜底，但從另一個角度看，何嘗不是對高房價的一種無能為力和妥協(xié)。

但是，本號認(rèn)為，這里的邏輯存在漏洞，或者說，以上三點(diǎn)都是過去的慣性思維。

當(dāng)人口見頂下降，當(dāng)城市化速率見頂放緩，當(dāng)新生兒人口一年比一年少，當(dāng)收入和就業(yè)不確定性加大的背景下，思維該轉(zhuǎn)變了。

用一句老話來說，兩害相權(quán)取其輕。二手房業(yè)主的主動降價，其實(shí)是樓市開裂聲的前奏?，他們更懂得市場。

除了誠意降價，沒有更好的辦法來激活流動性。

而且，樓市最怕的并不是降價，而是失去流動性。沒有流動性，一切都是紙面財富，沒有流動性，土地就賣不出。房地產(chǎn)更會拖累經(jīng)濟(jì)。

沒有流動性，只能讓房地產(chǎn)陷入僵局，會讓風(fēng)險越積越多。誠意降價，才能釋放風(fēng)險。風(fēng)險從來都不靠堵能夠解決的，就像洪水一樣，疏導(dǎo)才是最好的辦法。