（一）營業(yè)收入均值14.82 億，基礎(chǔ)服務(wù)收入韌性強(qiáng)，增速達(dá)14.76%

物業(yè)管理行業(yè)已由高速擴(kuò)規(guī)模轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展，管理規(guī)模增速的下降勢必導(dǎo)致營業(yè)收入增速的下降。此外，疊加房地產(chǎn)行業(yè)下行、宏觀經(jīng)濟(jì)消費(fèi)需求不足、疫情管控等多種因素的影響，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入增速出現(xiàn)明顯下降。2022 年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)14.82 億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59 個百分點(diǎn)，近幾年首次低于11%。頭部企業(yè)憑借自身規(guī)模效應(yīng)和優(yōu)質(zhì)資源稟賦發(fā)展多元業(yè)務(wù)、布局細(xì)分賽道，營業(yè)收入保持穩(wěn)定增長。TOP10企業(yè)2022 年?duì)I業(yè)收入均值達(dá)131.01 億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強(qiáng)企業(yè)的近2 倍，頭部效應(yīng)顯著。

從具體構(gòu)成來看，2022 年，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比最大，達(dá)79.08%，較上一年有所提升；增值服務(wù)收入均值約為2.70 億元，占營業(yè)收入的18.22%，較上一年下降3.3 個百分點(diǎn)，這與前幾年的發(fā)展趨勢相反；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

(資料圖)

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力表現(xiàn)更好。2022 年，百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為11.72 億元，同比增長14.76%，高于營業(yè)收入均值增速，成為營收重要的壓艙石。

而增值服務(wù)遭受宏觀經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)行業(yè)、疫情管控影響，業(yè)務(wù)量顯著下降。2022 年，增值服務(wù)收入均值為2.70 億元，同比下降6.35%，增速首年轉(zhuǎn)負(fù)。但增值服務(wù)的市場潛力不可小覷，尤其社區(qū)增值服務(wù)仍是物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)增長的重要力量。

伴隨百強(qiáng)企業(yè)的業(yè)務(wù)范疇不斷擴(kuò)大，城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、智能科技服務(wù)、IFM 等創(chuàng)新型服務(wù)逐漸發(fā)展起來。2022 年，百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值約0.4 億元，同比增長32.86%，增速較快。百強(qiáng)企業(yè)可以通過拓展更多元的業(yè)務(wù)持續(xù)挖掘增長空間，不斷提升服務(wù)密度和滲透度。創(chuàng)新型服務(wù)有望貢獻(xiàn)更多的營業(yè)收入。

（二）社區(qū)增值服務(wù)有的放矢更聚焦，非業(yè)主增值服務(wù)顯著下降

2022 年，百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)均值約1.65 億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)影響增速放緩，其中空間運(yùn)營、資產(chǎn)運(yùn)營、生活服務(wù)三大主要板塊合計(jì)收入占比約83.27%。

空間運(yùn)營服務(wù)收入主要包括停車場運(yùn)營管理服務(wù)、社區(qū)傳媒及其他社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)，在三大業(yè)務(wù)板塊中占比最高，首破三成，達(dá)31.82%，較上一年提升1.86 個百分點(diǎn)。一方面，基于管理面積的穩(wěn)定擴(kuò)張及百強(qiáng)企業(yè)對社區(qū)空間運(yùn)營能力、整合能力的提升，這一板塊的業(yè)務(wù)一直處于穩(wěn)定增長且占據(jù)最高比例，另一方面由于空間運(yùn)營服務(wù)需求剛性強(qiáng)、受宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場不利影響較小，因此在社區(qū)增值服務(wù)中的占比進(jìn)一步提升。

社區(qū)生活服務(wù)主要包括社區(qū)零售、家政服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等，2022 年該板塊收入占比約為26.32%，是三大板塊中的第二大板塊。其中，社區(qū)零售服務(wù)收入占比達(dá)19.06%，較上一年提高2.04 個百分點(diǎn)，是社區(qū)增值服務(wù)主要品類中增長最快的業(yè)務(wù)。2022 年，在疫情影響下，業(yè)主和住戶購買生活用品、食品等成為“剛需中的剛需”。百強(qiáng)企業(yè)根據(jù)業(yè)主日常生活所需，及時調(diào)整供應(yīng)品類，通過線上與線下協(xié)同服務(wù)的方式確保分揀、配送的及時性以及食品的新鮮程度，獲得了業(yè)主好評，使社區(qū)零售業(yè)務(wù)獲得快速增長。2022 年，保利物業(yè)、建業(yè)新生活、綠城服務(wù)、榮萬家、新希望服務(wù)等企業(yè)的社區(qū)零售服務(wù)收入占比均超20%，且較上一年顯著提升。家政服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等服務(wù)由于疫情管控期業(yè)務(wù)開展受到較大限制，因此在社區(qū)增值服務(wù)中的占比均呈現(xiàn)小幅下降。

業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)主要包括房屋經(jīng)紀(jì)和美居服務(wù)，合計(jì)收入占比為25.13%，是百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的第三大業(yè)務(wù)板塊。其中，房屋經(jīng)紀(jì)收入占比13.04%，是百強(qiáng)企業(yè)較為成　　熟的業(yè)務(wù)，但占比較上年下降了0.91 個百分點(diǎn)。這一業(yè)務(wù)占比出現(xiàn)階段性下降，主要有以下原因。第一，部分企業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包括新房市場，而伴隨房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，疊加地產(chǎn)公司暴雷，人們對于保交樓的擔(dān)憂等造成了市場空間的下降以及需求端的縮量。第二，雖然物業(yè)公司也有專門的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，但是相比于鏈家、我愛我家等專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，仍存在專業(yè)性相對較弱、房源體量過小、房源過于集中在公司管理的項(xiàng)目內(nèi)部等問題，難以滿足業(yè)主多樣化的購房或租賃需求；第三，疫情管控延遲甚至改變?nèi)藗兊闹脴I(yè)或租賃需求，為中介交易手續(xù)的辦理制造了不必要的麻煩，導(dǎo)致最終的成單量減少。

美居服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)收入中的占比為12.09%，較上一年提升0.88 個百分點(diǎn)。美居服務(wù)是近幾年物業(yè)管理行業(yè)較為熱門的社區(qū)增值服務(wù)，碧桂園服務(wù)、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、建業(yè)新生活等的美居服務(wù)均取得了快速發(fā)展。百強(qiáng)企業(yè)開展美居服務(wù)具有天然優(yōu)勢。第一是資源優(yōu)勢，即與地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，協(xié)同開展業(yè)主入戶前的預(yù)置精裝服務(wù)，有先發(fā)入局的渠道；第二是空間優(yōu)勢，與家裝定制公司合作，可在社區(qū)空間內(nèi)進(jìn)行推介及樣板間展示活動；第三是時間優(yōu)勢，可及時與客戶進(jìn)行互動溝通，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的現(xiàn)場落地及產(chǎn)品分享；第四是保障優(yōu)勢，在裝修施工階段和售后維保階段，美居服務(wù)交給物業(yè)公司對業(yè)主來說會更有保障，出現(xiàn)問題時可以更便捷找到物業(yè)公司來處理。

雖然整體看百強(qiáng)企業(yè)開展的社區(qū)增值服務(wù)種類齊全，服務(wù)多樣，但對于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務(wù)呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)更聚焦、優(yōu)勢資源整合更突出的特點(diǎn)。百強(qiáng)企業(yè)在布局社區(qū)增值服務(wù)過程中不是盲目地追求服務(wù)種類多樣，而是重點(diǎn)發(fā)力1-3 項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)，并在該領(lǐng)域取得一定競爭優(yōu)勢，將服務(wù)做專做精，其他服務(wù)則是量力而行。綠城服務(wù)發(fā)力社區(qū)零售服務(wù)，借助“綠城生鮮”小程序、“綠城生活”APP、社區(qū)驛站等開展生鮮及生活用品零售業(yè)務(wù)，2022 年獲得收益共計(jì)11.38 億元，占社區(qū)服務(wù)收入的39.88%。此外，百強(qiáng)企業(yè)充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，打造具有特色的增值服務(wù)。新希望服務(wù)深度鏈接新希望集團(tuán)的乳制品、休閑零食、調(diào)味品、營養(yǎng)品等開展零售及餐飲服務(wù)，2022 年該業(yè)務(wù)板塊占社區(qū)增值服務(wù)的35.06%。

在發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)的過程中，百強(qiáng)企業(yè)充分整合科技、傳媒等第三方專業(yè)化服務(wù)供應(yīng)商資源，建立良性合作關(guān)系，創(chuàng)新服務(wù)模式。奧普瑞特機(jī)電科技發(fā)展（上海）有限公司秉承著“科技創(chuàng)新價值，服務(wù)改變生活”的企業(yè)理念，立足于上海面向全國的民營企業(yè)，是專業(yè)從事物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)的技術(shù)服務(wù)供應(yīng)商。

非業(yè)主增值服務(wù)板塊受到較大影響，預(yù)計(jì)未來的重要性會進(jìn)一步降低。2022 年，百強(qiáng)企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入均值約為1.05 億元，同比降低21.40%，下降明顯。不少企業(yè)該業(yè)　　務(wù)板塊甚至出現(xiàn)腰斬，如時代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)、第一服務(wù)控股、榮萬家等企業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)收入下降比例均超過50%。雖然短期內(nèi)，這對企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生一定不良影響，但伴隨關(guān)聯(lián)交易出清，百強(qiáng)企業(yè)將逐步發(fā)力更具發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)增值服務(wù)以及其他創(chuàng)新型服務(wù)，實(shí)現(xiàn)未來的可持續(xù)增長。

（三）創(chuàng)新型服務(wù)強(qiáng)勢崛起，形成新的收入板塊

除鞏固社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)外，百強(qiáng)企業(yè)不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域，布局更多新賽道，擴(kuò)大營收來源，保障業(yè)績持續(xù)增長。目前，城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營、智能科技服務(wù)等創(chuàng)新型服務(wù)是百強(qiáng)企業(yè)布局較多的領(lǐng)域，為行業(yè)打開了更大的市場空間，拓寬了服務(wù)邊界。

整體而言，2022 年百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值0.40 億元，在營業(yè)收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢。重點(diǎn)企業(yè)如碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)占收入比已經(jīng)超過10%，成為重要的收入板塊。

城市服務(wù)是突破傳統(tǒng)物業(yè)范疇，轉(zhuǎn)為“大物業(yè)”、“城市管理”的全新定位。不少百強(qiáng)企業(yè)也積極拓展這一領(lǐng)域，發(fā)展包括但不限于市政、環(huán)衛(wèi)、園林、城市綜合治理等多種業(yè)務(wù)，并將公司定位升級為城市服務(wù)運(yùn)營商，表明了對該業(yè)務(wù)板塊前景的看好。百強(qiáng)企業(yè)對城市服務(wù)的探索已有5 年的時間，近幾年發(fā)展非常迅速。碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、時代鄰里、雅生活集團(tuán)紛紛加入到這一行列。2022 年碧桂園服務(wù)城市服務(wù)板塊收入接近50 億元，2019-2022年均復(fù)合增速高達(dá)313.53%；保利物業(yè)、雅生活集團(tuán)、時代鄰里城市服務(wù)自首年至2022 年均復(fù)合增長率也均超60%，表明該業(yè)務(wù)板塊突出的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

但城市服務(wù)毛利率偏低，如何評價其貢獻(xiàn)是百強(qiáng)企業(yè)值得研究的課題。從近兩年數(shù)據(jù)看，多數(shù)企業(yè)城市服務(wù)的毛利率均顯著低于整體毛利率，2022 年，碧桂園服務(wù)、雅生活集團(tuán)　　城市服務(wù)毛利率分別為18.8%、19.3%，分別低于企業(yè)整體毛利率6.0、2.7 個百分點(diǎn)。目前看，城市服務(wù)對物業(yè)公司的營收貢獻(xiàn)比較凸顯，而對于利潤貢獻(xiàn)相對較低，但綜合來看，城市服務(wù)對百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的意義十分重大。首先，物業(yè)管理行業(yè)是重要的民生行業(yè)，其公共服務(wù)屬性越發(fā)顯著，城市服務(wù)的拓展有利于優(yōu)化公眾對物業(yè)管理行業(yè)的固有認(rèn)識，也是順應(yīng)政策導(dǎo)向和市場趨勢的舉措；其次，毛利率不是評價該項(xiàng)業(yè)務(wù)的首要標(biāo)準(zhǔn)和唯一標(biāo)準(zhǔn)，在行業(yè)趨于理性和高質(zhì)量發(fā)展的背景下，城市服務(wù)為行業(yè)開辟了新藍(lán)海，具有重大意義；最后，目前城市服務(wù)尚處于初步發(fā)展階段，伴隨業(yè)務(wù)模式逐漸成熟，規(guī)模效應(yīng)慢慢發(fā)揮出來，該板塊的毛利率可能會出現(xiàn)一定的提高。

IFM 是突破傳統(tǒng)服務(wù)對象和服務(wù)理念的全新探索。百強(qiáng)企業(yè)也陸續(xù)重視IFM 賽道，并通過為企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等單位提供服務(wù)來提升服務(wù)密度，主要業(yè)務(wù)聚焦于餐飲服務(wù)、綜合服務(wù)及設(shè)備管理等。2022 年，金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、新希望服務(wù)提供餐飲服務(wù)的收入分別為3.39 億元、3.55 億元、1.06 億元，已成為重要的業(yè)務(wù)板塊，同比增速分別高達(dá)334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀?。新希望服?wù)背靠新希望集團(tuán)，具備得天獨(dú)厚的民生供應(yīng)鏈資源，服務(wù)品質(zhì)、經(jīng)營優(yōu)勢及團(tuán)餐保供能力亦顯著突出。IFM 具有綜合性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該領(lǐng)域尚處于探索階段，參與度不高，業(yè)務(wù)滲透率較低，未來仍有較大的挖掘空間。

商業(yè)運(yùn)營管理是聚焦商辦物業(yè)管理的百強(qiáng)企業(yè)特有的業(yè)務(wù)板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強(qiáng)、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等以住宅為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在布局此賽道，逐步建立專門的業(yè)務(wù)板塊。商業(yè)運(yùn)營及管理一般包括市場研究及定位服務(wù)、商業(yè)物業(yè)租戶招攬服務(wù)、開業(yè)前籌備服務(wù)、租戶管理及租金收取以及其他運(yùn)營及管理服務(wù)，對于項(xiàng)目的整體把控、運(yùn)營及管理的要求較高，因此專業(yè)性比較突出。從2022 年數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)、華　　潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)等多家百強(qiáng)企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)的毛利率均在35%以上，表現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力。

此外，還有少量百強(qiáng)企業(yè)借助科技力量，加強(qiáng)智能化建設(shè)，提供智能解決方案服務(wù)，比如為開發(fā)商提供智能案場解決方案，或者為物業(yè)公司及其管理的項(xiàng)目（住宅、寫字樓、園區(qū)等）提供智能科技服務(wù)。涉足該領(lǐng)域的百強(qiáng)企業(yè)主要有德信服務(wù)集團(tuán)、佳兆業(yè)美好、建發(fā)物業(yè)、金科服務(wù)、時代鄰里、新城悅服務(wù)等。在智慧化建設(shè)不斷加碼的當(dāng)前時代，百強(qiáng)企業(yè)該板塊業(yè)務(wù)具備較強(qiáng)的增長潛力。

（四）利潤率水平顯著下降，關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因

百強(qiáng)企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022 年，百強(qiáng)企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21 億元及0.94 億元，較2021 年分別減少4.75%和22.40%。在營業(yè)收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤和凈利潤明顯下降，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

為何出現(xiàn)這種現(xiàn)象？首先，非業(yè)主增值服務(wù)作為高毛利業(yè)務(wù)，在2022 年受到了很大影響，　　一方面房地產(chǎn)行業(yè)下行導(dǎo)致業(yè)務(wù)量較少，另一方面地產(chǎn)流動性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；其次，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在為了增加規(guī)模而激進(jìn)并購的現(xiàn)象，導(dǎo)致分?jǐn)偝杀靖?，但整合效益不佳，甚至出現(xiàn)商譽(yù)減值問題；再次，社區(qū)增值服務(wù)綜合看也是毛利較高的業(yè)務(wù)板塊，但在疫情管控及宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的影響下，不少業(yè)務(wù)的開展受到限制，導(dǎo)致不少企業(yè)該板塊收入下滑，利潤貢獻(xiàn)更是受到?jīng)_擊；最后，疫情管控增加了物業(yè)公司的運(yùn)營管理成本，以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤空間，導(dǎo)致營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)增長而利潤不增甚至反降的結(jié)果。

與此同時，百強(qiáng)企業(yè)2022 年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49 和2.71 個百分點(diǎn)，成為近幾年來利潤率水平新低。這一現(xiàn)象成為2022 年最主要的行業(yè)變化趨勢之一，有人開始質(zhì)疑物業(yè)管理行業(yè)的價值及未來發(fā)展?jié)摿?。我們通過盤點(diǎn)港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現(xiàn)，盡管上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均凈利率顯著下降，2022 年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍屬于凈利率水平較高的行業(yè)。

因此，客觀來講，物業(yè)管理行業(yè)的凈利率仍然不算低。

此外，從行業(yè)屬性看，物業(yè)管理行業(yè)具有典型的民生屬性和服務(wù)屬性，目前的利潤率階段性下降恰好是一種理性回歸的表現(xiàn)，行業(yè)的本質(zhì)應(yīng)該是追求高品質(zhì)服務(wù)和堅(jiān)守長期主義。

2022 年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值為11.62 億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45 個百分點(diǎn)。盡管百強(qiáng)企業(yè)不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)降本提效，成本管控似乎成為百強(qiáng)企業(yè)面臨的一大難題。百強(qiáng)企業(yè)2022 年的平均營業(yè)成本率為78.38%，較2021 年上漲3.49 個百分點(diǎn)，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢。一方面，伴隨業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，對員工的需求，尤其是專業(yè)型、復(fù)合型人員的需求不斷增加，疊加用工成本剛性，營業(yè)成本中的員工成本居高不下；另一方面，疫情管控期間，為物業(yè)公司帶來了較多防疫、抗疫成本，導(dǎo)致出現(xiàn)營業(yè)成本率不降反增的現(xiàn)象，表明物業(yè)管理行業(yè)控成本難度加大。

從營業(yè)成本構(gòu)成來看，人力成本過半，仍然是占比最高的部分。2022 年，百強(qiáng)企業(yè)人員費(fèi)用占總營業(yè)成本的57.42%，基本與上年持平。清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用占比分別為8.93%、4.38%、2.21%和9.77%，清潔衛(wèi)生費(fèi)比上一年有小幅提升，主要由于疫情管控增加了消殺頻次及相關(guān)物資的耗用。其他費(fèi)用、辦公費(fèi)用、物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用分別為13.39%、2.96%、0.94%。