作為“滬上第一豪宅”，中糧海景壹號(hào)從來(lái)不乏關(guān)注度。

前不久，在上海陸家嘴一線江景，中糧海景壹號(hào)成交一套389.39平方米的二手房源，成交總價(jià)高達(dá)1.66億元，超42萬(wàn)元/平方米的單價(jià)直接刷新了陸家嘴成交的天花板。

【資料圖】

而近期，大悅城控股又有意將項(xiàng)目的公寓資產(chǎn)打包出售。

7月28日晚間，大悅城控股發(fā)布公告稱(chēng)，該公司的控股子公司亨達(dá)發(fā)展有限公司，擬通過(guò)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)，而上海鵬利置業(yè)正是中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。

大悅城控股緣何將項(xiàng)目擺上貨架？

或許，對(duì)企業(yè)而言，出售資產(chǎn)是為迅速回籠資金，是為調(diào)節(jié)利潤(rùn)指標(biāo)，也是為了優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)架構(gòu)。

掛牌

寸土寸金的陸家嘴，公交、軌道交通便利，校園、醫(yī)院、商業(yè)等配套齊全，俯瞰黃浦江邊……可以說(shuō)，中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目的地理位置得天獨(dú)厚。

然而，大悅城控股卻有意將此項(xiàng)目拱手讓人。

早在今年7月10日，該公司便已發(fā)布了預(yù)掛牌轉(zhuǎn)讓上海鵬利置業(yè)100%股權(quán)的提示性公告。

18天之后，預(yù)掛牌轉(zhuǎn)為正式掛牌出讓?zhuān)c此同時(shí)，目標(biāo)公司的持有資產(chǎn)、掛牌底價(jià)隨之宣告。

最新消息顯示，此次掛牌的上海鵬利置業(yè)所持目標(biāo)資產(chǎn)為中糧海景壹號(hào)的三幢公寓項(xiàng)目，掛牌底價(jià)將不低于經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)備案的凈資產(chǎn)評(píng)估值41.42億元。

對(duì)大悅城控股而言，公寓項(xiàng)目整體投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，回流資金較慢，若能一次性出售，無(wú)疑將助力企業(yè)快速回流資金。

對(duì)此，有投資者在公開(kāi)平臺(tái)調(diào)侃稱(chēng)：“出售之后又有錢(qián)拿地了。”

對(duì)于本次出售，大悅城控股在公告中亦強(qiáng)調(diào)，交易所得款項(xiàng)將用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

也就是說(shuō)，這部分資金，或能參與到其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資當(dāng)中，畢竟，大悅城控股近兩年拿地力度大幅下降--2021年其豪擲316億元新增16個(gè)項(xiàng)目，但去年僅耗資96億元新增8宗地塊，2023年，該公司亦鮮少出現(xiàn)在公開(kāi)拿地市場(chǎng)。

如若此次成功出售三幢公寓，回籠資金或能投向其余項(xiàng)目，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。

不過(guò)，上市公司出售資產(chǎn)也被看作是調(diào)節(jié)利潤(rùn)、平滑財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要方式。

2022年，大悅城控股受行業(yè)下行影響，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)未達(dá)預(yù)期，對(duì)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資虧損同比增加，導(dǎo)致全年歸母凈利潤(rùn)虧損達(dá)到28.8億元。

如若此次資產(chǎn)處置能夠產(chǎn)生盈余，無(wú)疑將對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生正向的貢獻(xiàn)。

再者，對(duì)購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓等流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)而言，掛牌轉(zhuǎn)讓能夠有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)庫(kù)存，或許這才是大悅城控股將上海鵬利置業(yè)100%股權(quán)推向交易臺(tái)的重要原因。

畢竟早在2018年完成重組之時(shí)，該公司便提到，大悅城控股是以“城市運(yùn)營(yíng)商和美好生活服務(wù)商”為定位來(lái)服務(wù)城市發(fā)展與人民美好生活；大悅城地產(chǎn)則是以商業(yè)地產(chǎn)為核心來(lái)發(fā)展城市綜合體平臺(tái)。

而近幾年時(shí)間，該公司接連掛牌旗下商業(yè)性質(zhì)的資產(chǎn)，其目的不言而喻。

調(diào)整

多次出售的動(dòng)作，更像是大悅城控股調(diào)整資產(chǎn)架構(gòu)的重要模式。

以本次掛牌轉(zhuǎn)讓的中糧海景壹號(hào)為例，早在1996年，亨達(dá)便與中國(guó)上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司簽署《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，獲得項(xiàng)目土地使用權(quán)。

兩年之后，項(xiàng)目正式開(kāi)發(fā)建設(shè)，從公告披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目總用地面積為2.43萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)總建面為9.8萬(wàn)平方米。

該項(xiàng)目共計(jì)開(kāi)發(fā)了1、2、5、6、7、8六棟樓房，其中，1、2、8號(hào)樓陸續(xù)對(duì)外銷(xiāo)售，因其價(jià)格高昂，以及地理位置優(yōu)越，被稱(chēng)作“滬上第一豪宅”。

按照市場(chǎng)消息，早在2009年，8號(hào)樓便已對(duì)外發(fā)售，并迅速售罄。隨后2012年10月底成交了一套單價(jià)21.6萬(wàn)元/平方米的房源，刷新了湯臣一品18.9萬(wàn)元/平方米的成交單價(jià)紀(jì)錄。

今年5月，有關(guān)中糧海景壹號(hào)的消息再度傳來(lái)，彼時(shí)，消息稱(chēng)項(xiàng)目成交了一套二手房源，價(jià)值1.66億元，單價(jià)高達(dá)42.57萬(wàn)元/平方米。

而剩余的5、6、7號(hào)樓則為本次掛牌出售的標(biāo)的資產(chǎn)，三棟樓作為酒店式公寓進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，建筑面積共計(jì)4.92萬(wàn)平方米，此外還包含未辦理產(chǎn)證地下車(chē)位311個(gè)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，上述公寓項(xiàng)目涵蓋210-345平方米的房源，早前，上海鵬利委托新加坡輝盛集團(tuán)對(duì)該核心資產(chǎn)進(jìn)行酒店公寓式管理，管理服務(wù)期限至2023年12月31日，基本已經(jīng)對(duì)外出租，租期均為一年以?xún)?nèi)短租約，已租賃面積4.5萬(wàn)平方米，出租率為91.46%。

以租賃為主的酒店式公寓項(xiàng)目，其盈利模式主要來(lái)自租金收入，整體資金回流周期較長(zhǎng)，有數(shù)據(jù)顯示，上述項(xiàng)目的平均租金為8.5元/天/平方米，按照4.5萬(wàn)平方米的租賃面積來(lái)算，年租金約為1.4億元。

若加上租金收入、增值服務(wù)收入，上述項(xiàng)目年收入也不超3億元，更何況，委托管理模式下，大悅城控股還需定期支付一定的管理費(fèi)用。

從公司披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年，上述公寓項(xiàng)目的收入為2.52億元，而2022年則下降至2.36億元。相比之下，2022年，該公司的營(yíng)業(yè)成本為1.10億元，同比上漲5.77%。

上海鵬利置業(yè)收入呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，成本卻隱隱有上漲的趨勢(shì)，這無(wú)疑加大了企業(yè)資金回籠難度，如果此次成功出售，不僅能夠能盡快回籠資金，還能實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的盤(pán)活。

實(shí)際上，近兩年，大悅城控股不斷調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，旗下商業(yè)項(xiàng)目接連被掛牌出售。

此前，大悅城控股以3.27億元的代價(jià)，掛牌出售了位于深圳福田的32套寫(xiě)字樓項(xiàng)目；今年5月，其又第11次掛牌名都房地產(chǎn)100%股權(quán)，該公司的主要資產(chǎn)為名都園小區(qū)配套會(huì)所，位于名都園小區(qū)內(nèi)部中心位置，系商業(yè)性質(zhì)。

顯然，在大悅城控股的視角當(dāng)中，回籠資金是一方面，但通過(guò)出售來(lái)調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)架構(gòu)、優(yōu)化資產(chǎn)才是其最終目的。