總起拍價389億，上海再推16宗地，熱門地塊將直接搖號

界面新聞記者 | 王婷婷

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距離首輪土拍過去一個多月，上海公布了今年二批次待出讓的16幅地塊詳情。

6月8日，上海土地市場發(fā)布《上海市國有建設用地使用權(quán)出讓公告》，涉及浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、臨港9個地區(qū)共計16幅國有建設用地使用權(quán)。

據(jù)界面新聞計算，即將出讓的這16幅地塊起始總價近389.6億元，現(xiàn)場交易會將于2023年7月11日舉行，具體交易時間以2023年7月10日發(fā)布的《現(xiàn)場交易活動安排的通知》為準。

此前，上海土地市場官網(wǎng)顯示，第二批擬供商品住宅用地項目清單涉10個區(qū)共計25宗地塊，分布于浦東新區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)及臨港，合計出讓面積118.91公頃。

與過往不同的是，為了穩(wěn)定市場預期，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，這25宗地塊將分兩批出讓，除7月11日將開拍的16塊地外，另外9宗將于7月底完成出讓。

7月底擬出讓的9塊地分別位于浦東新區(qū)、普陀區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)，合計33.23公頃。

在大部分參拍過上海土地的投拓人士看來，一批地塊分兩次交易，有助于房企參拍更多的地塊。由于上海土地的參拍門檻較高，分批次出讓會減少企業(yè)的資金壓力。

值得一提的是，本次競拍規(guī)則發(fā)生變化，不再采取此前的中止價、一次書面報價規(guī)則。舉牌競價階段的報價低于最高限價的，根據(jù)“價高者得”的原則確定競得人。而報價達到最高限價的，主持人詢問現(xiàn)場除最高限價報價者外的其他競買人是否愿意接受最高限價并參加搖號。

在此之前，上海約10家主要房企聚在一起交流近期上海樓市情況，關于土地拍賣規(guī)則的優(yōu)化正是其中一個熱議話題。參會現(xiàn)場，絕大多數(shù)房企都表明，希望接下來的土拍采用封頂價后搖號的形式。

“大家壓力都大，希望簡單一些、公平一些?！痹谏虾Ｊ纵喭僚闹心玫絻蓧K地的某房企投拓人士向界面新聞表示。

此前，上海的土拍規(guī)則是在出價達到中止價后，進入一次性書面報價，以最接近一次書面報價平均價的原則，確定競得人。這一規(guī)則的好處是不太容易出現(xiàn)10%的漲停板，但麻煩的是過于精細，交易時間往往較長。

本次規(guī)則優(yōu)化后，房企獲得土地的機會依舊均等，且土拍效率有望提高。

上海中原市場分析師盧文曦認為，上海土拍市場、房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展至今，已算是技術(shù)含量與公平公正性都有兼顧的，但在維持市場活力前提下，地方政府為了極大提升房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的參與度，有時候也不得不依據(jù)現(xiàn)實情況作出調(diào)整。

這與上海上一輪土拍中土拍熱度超乎預期的高，且規(guī)則過嚴，導致土拍效率大幅降低有關。

在上海4月開啟的第一批次土拍現(xiàn)場，系統(tǒng)多次出現(xiàn)問題，加上漫長的資料審核環(huán)節(jié)，拍賣進行時間過長，以浦東周浦地塊、閔行莘莊等熱門地塊從下午持續(xù)到了晚上。

據(jù)界面新聞了解，上海首輪土拍共吸引超50家房企競拍，為近6年來最多，19幅涉宅用地總計賣出近519億元，平均溢價率約為7.33%。土拍熱度不言而喻，如今拍賣規(guī)則優(yōu)化也在情理之中。

二批次待出讓的25塊地分兩批出讓，也意味著部分熱門地塊將錯峰供應。比如閔行區(qū)3宗分別位于華漕、梅隴和浦江鎮(zhèn)的地塊，都是優(yōu)質(zhì)純宅地，地段熱度較高，但梅隴宅地被分在了下一批出讓。

此外，作為二批次中唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊，楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊將在7月11日開始交易，而大虹橋核心徐涇板塊的熱門地塊，也是留在了下一批才交易。

此次出讓面積最大的一宗地塊位于臨港，為自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū) PDC1-0103 單元 B05-01、DSH-04 單元 C07-01 地塊。該地塊出讓面積17.84公頃，起拍價38.7億元，最高限價41.38億元。

起拍價最高的地塊則是松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30006單元04-04、05-01、05-05號地塊，起拍價達到64.21億元，也是這批次另一塊出讓面積超過10公頃的地塊，為13.01公頃。

起拍價第二高的是閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊，起拍價達55.89億元，最高限價61.475億元。該地塊東至紀翟路、南至雅樂路、西至雙鶴浦、北至方林浦，總面積6.01公頃，容積率2.5，未來建成項目周邊交通、教育、商業(yè)等配套完善豐富。

關注度較高的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊（平?jīng)鼋值?1街坊）、01D2-03地塊（平?jīng)鼋值?5街坊），為純宅地，起拍價約20.7億元，最高限價22.73億元，2幅子地塊的住宅套數(shù)下限合計293套。

該地塊靠近12/18號線江浦公園站，周邊有保利越秀和樾天匯、保利建工海玥天匯、金隅外灘東岸等新房項目，均價約11.5萬/平方米，入市多數(shù)觸發(fā)積分，近期入市的保利建工海玥天匯入圍分73.56分。

在首輪土拍中，保利發(fā)展拿下了大場鎮(zhèn)05-04地塊，聯(lián)動價6.3萬，此次寶山大場鎮(zhèn)再推出35-03地塊。該地塊起拍價28.4億元，最高限價31.2億元，距離15號線豐翔路站略遠，住宅套數(shù)下限950套，依然是個大體量盤。

起拍價最低的地塊屬浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊，起始價7.003億元，最高限價7.7億元。另一宗曹路基地15-01地塊因體量更大，起始價為12.15億元，最高限價13.35億元。

距離地塊正式開拍還有一個月，接下來輪到這些房企投拓人士們忙碌了。該拜佛的要去拜佛，該燒香的要去燒香，畢竟這一輪的上海土拍，能不能成功拿到地，除了具備應有的能力外，剩下的就全憑運氣了。