來(lái)源：投資時(shí)報(bào)

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面給予龍湖集團(tuán)執(zhí)行自身戰(zhàn)略的底氣和條件，基于在核心城市的聚焦深耕，龍湖果斷抓住機(jī)遇迭代高端改善產(chǎn)品，整體盈利水平保持穩(wěn)定

【資料圖】

《投資時(shí)報(bào)》研究員 董琳

“安全”，是龍湖集團(tuán)控股有限公司（下稱龍湖集團(tuán)，0960.HK）上半年業(yè)績(jī)交出的最佳答案。

日前，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年上半年業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；在手現(xiàn)金為724.3億元，保持高位；三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)，為近五年來(lái)最低；外幣債務(wù)占比進(jìn)一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對(duì)沖，全面規(guī)避匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；集團(tuán)堅(jiān)持低成本的融資渠道，整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期進(jìn)一步拉長(zhǎng)至7.19年……一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)均保持行業(yè)最優(yōu)水平。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，不論順境、逆境，龍湖集團(tuán)始終將“安全性”放在一切發(fā)展的首位。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面也給予該公司執(zhí)行自身戰(zhàn)略的底氣和條件，基于在核心城市的聚焦深耕，龍湖集團(tuán)果斷抓住機(jī)遇迭代高端改善產(chǎn)品，上半年銷售業(yè)績(jī)保持韌性，同時(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，整體盈利水平保持穩(wěn)定。

正如龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平所言，30歲的龍湖，穩(wěn)中帶有韌勁。不變的是“善待”的初心，與“客戶至上”“堅(jiān)守承諾”的底色。公司堅(jiān)信，經(jīng)歷了風(fēng)雨考驗(yàn)的龍湖，短期內(nèi)已具有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，中期保持高質(zhì)量增長(zhǎng)的動(dòng)力，長(zhǎng)期具備可持續(xù)發(fā)展、穿越周期的內(nèi)力。

財(cái)務(wù)盤面安全穩(wěn)健

在財(cái)務(wù)上長(zhǎng)期保持高度自律，是龍湖集團(tuán)獲得穩(wěn)健發(fā)展盤面的核心保障。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，早在三年前，龍湖集團(tuán)就提出降負(fù)債的管理策略，持續(xù)壓降有息負(fù)債規(guī)模，保持企業(yè)發(fā)展的“安全度”。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，龍湖集團(tuán)的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；平均借貸成本為4.26%，保持行業(yè)低位。

除壓降債務(wù)規(guī)模外，龍湖集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，打造更健康的資金鏈，增厚自身“安全墊”。

上半年，龍湖集團(tuán)平均貸款年限從6.28年增長(zhǎng)到7.19年，進(jìn)一步拉長(zhǎng)；在連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求的基礎(chǔ)上，公司凈負(fù)債率達(dá)57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近五年新低。

同時(shí)，龍湖集團(tuán)在內(nèi)外債占比調(diào)配上也更加合理。截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)外幣債占比進(jìn)一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對(duì)沖，有效避免了匯率波動(dòng)帶來(lái)的匯兌損失，進(jìn)一步提升并保護(hù)了經(jīng)營(yíng)盤面的“安全度”。

在融資方面，龍湖集團(tuán)繼續(xù)保有主動(dòng)性。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)曾在評(píng)級(jí)報(bào)告中提到，“得益于支持部分民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資渠道的政策，龍湖獲得銀行融資的渠道有所加強(qiáng)?！闭w來(lái)看，龍湖的在岸銀行貸款余額在2022年增加了220億元，達(dá)到1120億元。此外，龍湖還擁有充足的未抵押投資性物業(yè)資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)價(jià)值超千億元，令這家公司有更大的融資空間。

憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面和安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，龍湖集團(tuán)持續(xù)獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。截至目前，境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予龍湖標(biāo)普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠譽(yù)（BBB）、中誠(chéng)信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）的評(píng)級(jí)，龍湖集團(tuán)繼續(xù)保持境內(nèi)外“全投資級(jí)”評(píng)級(jí)。

年內(nèi)已無(wú)債務(wù)壓力

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期并持續(xù)至今，部分房企流動(dòng)性壓力有所增大。而2023年下半年，房企將迎來(lái)明顯的償債高峰。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度房企信用債到期規(guī)模約1768億元，海外債到期規(guī)模約780億元，合計(jì)2548億元；四季度，房企信用債到期規(guī)模1122億元，海外債到期規(guī)模690億元，合計(jì)1812億元，下半年整體到期規(guī)模將達(dá)到4360億元。

但對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)，今年的債務(wù)壓力已經(jīng)過(guò)去?？刎?fù)債，是龍湖集團(tuán)走向高質(zhì)量發(fā)展的最好體現(xiàn)。

8月14日，該公司償還了“18龍湖04”債券，將17億元款項(xiàng)提前撥入兌付專戶。事實(shí)上，2022年下半年，龍湖集團(tuán)就提前償還了兩筆2023年到期的美元債，金額分別為4.5億美元和3億美元。此后，公司在2023年內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有到期的境外債。

數(shù)據(jù)顯示，今年7—8月，龍湖集團(tuán)已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債。至此，公司2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債也已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，針對(duì)將于2024年1月到期的153億港幣銀團(tuán)貸款，龍湖集團(tuán)也已提前償還72億港幣，并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

近期接二連三的事件讓投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心再次跌至谷底。在此情況下，龍湖集團(tuán)的一系列兌付動(dòng)作，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，是在給予投資者信心、給予行業(yè)信心。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示：“龍湖的舉動(dòng)，可以帶來(lái)三方面積極效應(yīng)，即證明企業(yè)資金狀況和現(xiàn)金狀況較好，同時(shí)減少存量債務(wù)規(guī)模，也為后續(xù)經(jīng)營(yíng)和其他融資工作創(chuàng)造了更好的條件?！?/p>

在中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼表示，“明年到期的債務(wù)約230億元左右，其中110億元為境內(nèi)債券（包括回售權(quán)），120億元開(kāi)發(fā)貸，明年到期的境外債務(wù)幾乎為0，公司有充分資源償還。”

利潤(rùn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

事實(shí)上，業(yè)務(wù)的內(nèi)生式增長(zhǎng)，為龍湖集團(tuán)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流，也為該公司如期兌付債券，維護(hù)中國(guó)房企在境內(nèi)外資本市場(chǎng)的信譽(yù)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2023年上半年，龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)額為620.44億元，實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利80.6億元，較去年同期增長(zhǎng)7.73%；剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.6%至65.9億元；公司毛利率達(dá)22.4%，核心權(quán)益利潤(rùn)率10.6%，分別同比提升了1.1和3.7個(gè)百分點(diǎn)。

作為地產(chǎn)主業(yè)的基本盤，龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額985.2億元，同比增長(zhǎng)率14.82%；銷售回款率超100%，繼續(xù)維持行業(yè)高位。

在投資拿地方面，龍湖集團(tuán)嚴(yán)格執(zhí)行量入為出，優(yōu)中選優(yōu)。公司上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市。新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為257萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為184萬(wàn)平方米。截至2023年6月底，本集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)5489萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3816萬(wàn)平方米，87%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域，且成本合理。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，龍湖集團(tuán)聚焦的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)航道已成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，公司“1+2+2”航道協(xié)同效應(yīng)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。

半年報(bào)顯示，上半年公司經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)122億元（不含稅），同比增長(zhǎng)10.4%。其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)期內(nèi)收入達(dá)63.3億元，同比增長(zhǎng)8%，毛利率為77.3%；服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)58.4億元，同比增長(zhǎng)13%，毛利率為31.9%。

經(jīng)過(guò)多年的布局和經(jīng)營(yíng)，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比增至過(guò)半，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。未來(lái)，龍湖將不再依靠融資負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，而是靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。

申萬(wàn)宏源在最新研報(bào)中指出，“龍湖集團(tuán)作為行業(yè)龍頭之一，近30載穩(wěn)健發(fā)展歷程樹(shù)立了公司守信篤行的市場(chǎng)形象?！鄙耆f(wàn)宏源分析師認(rèn)為，公司后續(xù)將繼續(xù)憑借戰(zhàn)略前瞻、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和城市深耕四大特色穩(wěn)健前行，同時(shí)隨著商場(chǎng)、長(zhǎng)租和物管的多元業(yè)務(wù)的換擋加速，經(jīng)常性收入也將相應(yīng)得到快速提升。因此看好公司的穩(wěn)健成長(zhǎng)，維持龍湖“買入”評(píng)級(jí)。