最近，在深圳，比天氣還要熱的，那無疑就是“深圳統(tǒng)租房”了。

從5月中旬開始，深圳市南山區(qū)白芒村的部分租戶陸續(xù)收到房東的通知，要求他們限期搬離，原因是白芒村成為了綜合整治點(diǎn)，村里的房屋要被統(tǒng)租，之后將用作保障性住房。房東要求的搬離時間很急，有的在6月底，有的在7月初。

短時間內(nèi)重新找房子本來就是件困難的事，再加上涉及到學(xué)童就近入學(xué)，一時間，房東、租戶、綜合整治項目部之間的矛盾發(fā)酵。而圍繞著“租金上漲”，社會面的討論逐步擴(kuò)大，成為本地?zé)嶙h話題。

(資料圖)

什么是“統(tǒng)租房”？

所謂“統(tǒng)租”，是深圳市政府就城中村保租房開展所進(jìn)行的城中村房源收儲、改造升級，最后再統(tǒng)一進(jìn)行出租。

雖然“統(tǒng)租房”是個新名詞，但這個概念和目前的長租公寓企業(yè)當(dāng)二房東是一樣的道理。

只不過采用的模式是：政府主導(dǎo)，市場參與。

統(tǒng)租計劃當(dāng)中，頻繁被提及的是由政府與一家民間公司共同組成最大的“二房東”安居微棠。這是一家于2023年2月注冊成立的新公司，注冊資本20億，國企背景的人才安居集團(tuán)持股51%，民企背景的愿景集團(tuán)持股49%。從愿景集團(tuán)的股權(quán)穿透來看，鏈家系的貝殼、自如、鏈家等身影頻繁出現(xiàn)。

近半數(shù)的民企股權(quán)占比也意味著統(tǒng)租房項目不同于純政府行為的保租房項目，解決盈利問題成為項目可持續(xù)的關(guān)鍵。

據(jù)報道，在安居微棠成立的當(dāng)天，國家開發(fā)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行就給了深圳人才安居集團(tuán)5000億的授信支持。

從安居微棠的注冊資本來看，20億的注冊資本對于收儲改造大量的城中村房屋來說，無疑是杯水車薪。而五家大銀行的5000億授信支持則完美解決了城中村民房統(tǒng)租收儲、資金來源的難題。

5000億的資金投入讓項目能有足夠的“底氣”收儲、改造，并且標(biāo)準(zhǔn)化房源入市后，除了租金盈利外，還可以以統(tǒng)租房項目向銀行申請專項資金計劃已達(dá)到投入產(chǎn)出的平衡，形成盈利閉環(huán)。

對于深圳來說，深圳的城中村擁有全市數(shù)量最多的存量房，一共577萬套，其中大概有470萬套用于出租，吸納了超過1000萬的人口，占深圳總?cè)丝诘?strong>60%。

其實，早在安居微棠剛成立時，就已經(jīng)做過一個社區(qū)的試點(diǎn)改造。

深圳龍華區(qū)的元芬社區(qū)作為安居微棠的第一個試點(diǎn)項目，簽訂租賃期限為13年，并且，由于居住條件的提升以及生活配套的豐富，租金較周邊項目也有了明顯的漲幅。

為什么引發(fā)社會反響？

城中村改造一直是一個需要破解的問題。

深圳剛將“十四五”期間的保障性住房目標(biāo)從54萬套調(diào)整到不少于74萬套，其中，增加了20萬套保障性租賃住房。而深圳住建局發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展2023年度實施計劃》中提到2023年建設(shè)籌集保障性住房16萬套，而安居微棠就承擔(dān)了4.9萬套的保障房任務(wù)。

這對于土地資源有限的深圳來講，要完成這個任務(wù)，選擇城中村下手是最合適的，也是最快且最省錢的辦法。

通過收儲本來要出租的城中村房源，進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造，再以保租房的性質(zhì)入市，無疑是快速推進(jìn)保租房建設(shè)的一條捷徑。                

這樣一來，既完成了保障性租賃住房的數(shù)量任務(wù)，又盤活了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，還能為財政創(chuàng)收。

但在具體操作上，引起如此巨大爭議的直接原因，是政府和企業(yè)在進(jìn)行收儲房源時，將過多的精力放在了房東的身上，反而忽視了租戶的利益。

從房屋拆遷舊改的角度來看，需要盡可能滿足房東的需求來達(dá)到收儲房屋土地的目的。

但從租賃的角度來看，真正的核心群體不應(yīng)該是房東，而是租戶。

從簽約時間點(diǎn)來看，在5月中旬白芒村統(tǒng)租簽約后，很多租戶被要求在6月底前清退。其實很多人是突然接到辦理通知到的。

要知道，住在城中村的不僅僅是收入不高的打工人，也有拖家?guī)Э诘募彝?。對于打工人來說，被通知臨時搬家，退房押金能不能退回已經(jīng)難說，可別提大批量的租房需求導(dǎo)致周圍房價的高漲。

以白芒村為例，要統(tǒng)租的消息傳開后，周邊空置房源的租金立即上漲，單間租金平均上漲500-1000元。

這讓本就是生活壓力山大的打工人又要增加一大筆生活支出。

不僅如此，子女上學(xué)問題更是將已婚已育家庭打了個措手不及。

按深圳市規(guī)定，家長要在區(qū)域內(nèi)居住一年以上才能申請子女學(xué)位。如今突然被要求搬離，直接影響了適齡兒童的入學(xué)進(jìn)度。

城中村保障房的利與弊

其實，從根本上講，統(tǒng)租房的實施是件有利于民生的好事

首先，住房安全問題得到了保障。目前城中村租房個人房東和二房東居多，房屋類型也參差不齊，有保留原戶型的房屋，有改成多間的群租房，也有出租給多人居住的宿舍。

這些房子為了更好的實現(xiàn)“以屋計費(fèi)”，房東或二房東往往會私拉臨時電路以及改變原來的房屋結(jié)構(gòu)，水電安全、消防安全隱患得不到保障，對于租戶來說，也沒辦法完全放心的“安家”

但統(tǒng)租房制度的實施，政府將房東、二房東的房源統(tǒng)一收儲，統(tǒng)一進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，那么在住房安全方面，租戶也可以做到完完全全的放心入住。

另外，市場環(huán)境也得到了統(tǒng)一。個人房源也導(dǎo)致了市場定價雜亂無章，黑房東、天價水電也頻頻出現(xiàn)在社會新聞上。租戶在選擇房源時沒有公開透明的渠道，也得不到相應(yīng)的權(quán)益保障，使得租賃市場混沌無序。

而政府背景下的統(tǒng)租房制度，房屋定價相對合理有據(jù)，并且房源也會公開透明，雖然房租相較個人房東可能會出現(xiàn)漲幅，但租房者的權(quán)益得到了保障，租賃市場的秩序也相對規(guī)范。

當(dāng)然，統(tǒng)租房統(tǒng)一收儲房屋進(jìn)行翻新改造，這當(dāng)中涉及巨大的成本。

城中村中大量的房屋考慮到出租性質(zhì)，并沒有完全按照原本布局，有的改裝成群租房，有的改裝成宿舍。因此，還需要對這些房子全面改造，并配備統(tǒng)一的配套設(shè)施，也將增加相當(dāng)大的投入成本。

對于房東來說，如果不漲租金，沒有經(jīng)濟(jì)利益的刺激，那么想要從房東手中收房也變得更加困難。畢竟相差無幾的價格不如自己直接租給租戶。

僅僅依靠長期的補(bǔ)貼來支撐這些成本是不現(xiàn)實的。如果沒有更好的解決方案，最終可能會將這些成本轉(zhuǎn)嫁給租戶。

對于租客來講，短期的困難也是要面對的。因為要搬家，要找新的房子，短期內(nèi)租房需求會大漲，可能會面臨著漲租金這么一個問題。

“破局之路”的一點(diǎn)想法

雖然這場“聲勢浩大”的簽約行動已經(jīng)被暫緩，但對于這種全新的模式，作者也產(chǎn)生幾點(diǎn)思考。

雖說是“統(tǒng)租房”，但政府主導(dǎo)，統(tǒng)一定價、統(tǒng)一出租，這其實也是另一種意義上的保租房。

因此，“保障”才應(yīng)該是放在首位的。從綜合性角度來看，可以將房源分類，以“253”的原則針對不同群體分別定價。

首先，要確保低收入群體的權(quán)益。很多選擇住在城中村的人，他們都是“被迫”的。由于收入有限，他們只能租住在城中村的一間狹小單間里。如果因為住房改造帶來的成本問題而導(dǎo)致租金上漲，這也許會使這類人群不得不離開深圳。

因此，對于低收入群體，政府在對統(tǒng)租房定價時，可以考慮將20%房源簡單裝修，并以市場價70%的價格打造統(tǒng)租房體系中的“公租房”來滿足基礎(chǔ)民生。

其次，要滿足大多數(shù)人的需求。大部分人住在城中村考慮到上班通勤、家庭、子女上學(xué)等因素，但又由于經(jīng)濟(jì)原因，使得他們不得不將居住范圍固定在這個區(qū)域。如果更換區(qū)域另尋房源，對于他們的生活會產(chǎn)生極大的不便利性。

對于這類人群，政府可以考慮將50%房源標(biāo)準(zhǔn)化裝修，以更好、更安全的居住環(huán)境來帶動租金的小幅上漲。以市場價90%的價格打造統(tǒng)租房體系中的“保租房項目”。這樣，不僅解決了房東在裝修、出租以及日常維護(hù)方面的顧慮，也在租戶可接受范圍內(nèi)提供了更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，同時也為統(tǒng)租房制度帶來了可持續(xù)性。

最后，也要實現(xiàn)有個性化租戶的意愿?？紤]到除滿足基本民生的需求外，也需要考慮有更高居住需求的租戶。

那么，政府可以考慮將30%的房源在標(biāo)準(zhǔn)化裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定的精裝，并提供相應(yīng)服務(wù)，在滿足住戶日常居住需求的前提下，也為住戶提供了更多的居住選擇。以市場化的定價打造長租公寓的統(tǒng)租房項目，并且可以通過租金溢價來彌補(bǔ)低收入群體的“公租房”租金空缺。

整體來看，不僅僅深圳面臨著城中村改造的問題，北上廣杭等大城市也同樣面臨著土地資源有限，但還背負(fù)著保租房指標(biāo)的任務(wù)。如果深圳的統(tǒng)租房項目能夠完美的實現(xiàn)，那無疑為中國租賃住宅市場又提供了一條新的道路。并且也會鼓勵更多的企業(yè)參與到其中，實現(xiàn)共同盈利。