前幾天與一位老客戶聊天，我也圍繞著近期的市場(chǎng)給出了一些建議。

【資料圖】

客戶的需求是買入一套高端的一手房，為此就需要將名下的房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶或出售處理，其中的稅費(fèi)涉及好幾百萬(wàn)。業(yè)主的擔(dān)憂不僅僅在稅費(fèi)上， 而是購(gòu)房前后的種種可能 。

結(jié)合當(dāng)前很多人咨詢關(guān)于樓市的真實(shí)情況，今天作為隨想分享給大家。

01上海掛牌現(xiàn)狀

目前上海市的掛牌量，各方數(shù)據(jù)不一，不管數(shù)據(jù)如何，掛牌量上升已經(jīng)事實(shí)，我們 先從 兩個(gè)層面對(duì)二手房來(lái)分類 ：???????

一、整體市場(chǎng)情況 :

當(dāng)前整體掛牌數(shù)量激增，包括本小區(qū)的22套，也是歷史高峰值。

從大的市場(chǎng)來(lái)看，整體的掛牌基本都在2000萬(wàn)以下，大部分以剛需置換和資產(chǎn)重新配置為主，因?yàn)闊o(wú)論對(duì)于一對(duì)一置換還是多套房資產(chǎn)配置的業(yè)主來(lái)說(shuō)， 都要認(rèn)清兩個(gè)事實(shí)：

房子已經(jīng)回歸到以住為主，更多的買房者是以居住為主，現(xiàn)在是置換到更為舒適的好時(shí)機(jī)。 現(xiàn)在是對(duì)固定資產(chǎn)重新整合的最后機(jī)會(huì)，不好的產(chǎn)品需要盡快處理，因?yàn)橘Y產(chǎn)分流已越來(lái)越明顯。

二、2000萬(wàn)以上的市場(chǎng)情況：

2000萬(wàn)以上或高標(biāo)的豪宅掛牌沒(méi)有出現(xiàn)瘋長(zhǎng)式掛牌，相對(duì)比較理性。

一部分是因?yàn)榧庇谧儸F(xiàn)的業(yè)主在去年甚至前兩年就已經(jīng)賣掉，剩下的一部分豪宅業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)前景還抱有希望，同時(shí)對(duì)于賣掉房子的資金去處沒(méi)有完全想好，所以豪宅相對(duì)比較穩(wěn)定。

02購(gòu)房者與產(chǎn)品的聯(lián)系

結(jié)合以上掛牌來(lái)看買方，主要是二大類—— 置換為主和“撿漏”的有錢人。

一部分置換買方中，是新上海人或有打新房機(jī)會(huì)的老上海人買方，另一部分是小戶型換大戶型的資產(chǎn)整合型，買入的對(duì)象以豪宅(通常以4000萬(wàn)以上產(chǎn)品)為主。

①價(jià)格方面： 主要分為4000萬(wàn)（以下稱“剛需”）以內(nèi)和4000萬(wàn)（以下稱“豪宅”）以上，當(dāng)前的主要掛牌集中在4000萬(wàn)以內(nèi)。

②產(chǎn)品力方面： 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和一般產(chǎn)品

1、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是指符合新上海人和老上海人當(dāng)前購(gòu)買對(duì)象，比如地段，物業(yè)，房齡新，戶型等具有明顯優(yōu)點(diǎn)，但沒(méi)有明顯的缺點(diǎn)的板塊稀缺小區(qū)或小區(qū)稀缺戶型，當(dāng)然豪宅產(chǎn)品大部分是屬于此類產(chǎn)品，也是很多早期業(yè)主持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)；

2、一般產(chǎn)品是具有明顯缺點(diǎn)，即使具有比如地段很好，交通很好等，但戶型朝向不好，房齡太老，或競(jìng)品太多，可復(fù)制性太強(qiáng)的產(chǎn)品。

整體來(lái)講，因?yàn)榇蟛糠秩艘呀?jīng)形成了一個(gè)共識(shí)： 房子是用來(lái)住的，房?jī)r(jià)總體上漲的趨勢(shì)已經(jīng)沒(méi)有了。

所有的房源會(huì)進(jìn)行分流，無(wú)論是自住型買方還是投資客都在選擇優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，所以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和一般產(chǎn)品價(jià)差會(huì)越來(lái)越大。

03買方市場(chǎng)分析

相信老客戶的擔(dān)心，在許多購(gòu)房者身上也會(huì)存在，這樣的擔(dān)心有二。

其一 是購(gòu)入新房后與周邊的二手房“差距”太小，未來(lái)出售也毫無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

其二 是新房競(jìng)爭(zhēng)大，有概率無(wú)法獲取購(gòu)房資格。從而白白折進(jìn)了稅費(fèi)，預(yù)備購(gòu)房的資金也沒(méi)有直接去向，從時(shí)間上來(lái)說(shuō)是浪費(fèi)的。

客戶的需求是購(gòu)入新房，所以我也從新房講起，對(duì)于任何購(gòu)房的顧客而言，我都會(huì)給出以下的分析：

1、不買孤品房。 即周邊沒(méi)有同類產(chǎn)品的樓盤，單從布局判斷。孤品的周圍沒(méi)有形成與之對(duì)應(yīng)的“氣候”，日后的價(jià)格會(huì)受周邊平價(jià)盤的牽制，故有“價(jià)差”拉不開(kāi)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、不買打廣告、炒作的板塊。 顧名思義，這類板塊的樓盤價(jià)格有虛高的嫌疑，近期就有所謂的明星樓盤遇冷，根源還是本身的價(jià)值不匹配。

04有關(guān)近期購(gòu)房的建議

在與客戶分析完購(gòu)入一手的雷區(qū)后就談到了近期的市場(chǎng)。

在高端的住宅，地段是一定要考慮的， 所以更建議選擇成熟、配套足的地段。 由該地段形成的住宅氣候，保證了與一般樓盤的差距，這也就解決了業(yè)主內(nèi)心新房與二手房?jī)r(jià)差的問(wèn)題。

通常越好的地段，新房的積分要求就會(huì)越高，加之高端市場(chǎng)的入圍難度大，業(yè)主也需要考慮買不到的風(fēng)險(xiǎn)。

而當(dāng)下也是一個(gè)二手高端樓盤較好的購(gòu)入時(shí)機(jī)，所以更建議業(yè)主， 若無(wú)法購(gòu)買一手房，隨即看向二手市場(chǎng)。

建議理由如下：

從地段上說(shuō)，高端樓盤的價(jià)格一定有地段的加持；同時(shí)區(qū)域內(nèi)配套更為成熟，這對(duì)未來(lái)的出售或租賃都是較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地段反應(yīng)的人文與歷史均優(yōu)于普通住宅區(qū)。

從市場(chǎng)掛牌量來(lái)說(shuō)：高端住宅的存量與掛牌都有“自穩(wěn)定性”，即入與出受市場(chǎng)的影響較小。

激增掛牌的時(shí)段已過(guò)，房屋價(jià)值不會(huì)因掛牌量而有回落。

從業(yè)主心態(tài)來(lái)說(shuō)：普遍高端指住宅的業(yè)主并不急于出售，因握持的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出售的意愿較?。坏蚴莾?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有極佳的居住體驗(yàn)，所以可以適當(dāng)?shù)闹鲃?dòng)出擊。

05總結(jié)

以上幾點(diǎn)見(jiàn)解，是我建議客戶購(gòu)入二手高端住宅的真實(shí)想法，市場(chǎng)雖然在變動(dòng)，但其中內(nèi)部的一些邏輯與規(guī)律還是存在的。

能牢牢把握住這些因素，無(wú)論是一手還是二手都將是不錯(cuò)的選擇。

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