上海今年下半年擬開新項目中，位于虹橋國際中央商務(wù)區(qū)青浦片區(qū)的上海天空萬科廣場，是我從去年開始就在關(guān)注的多元復(fù)合的新型TOD商業(yè)項目。

上海天空萬科廣場的商業(yè)體量約10萬方，是西虹橋最大的幾家區(qū)域型購物中心之一，且設(shè)計更新配置更多元功能更復(fù)合。

據(jù)Mall星人最新了解，目前項目已完成竣工備案，進(jìn)入內(nèi)部裝修階段。即使疫情期間，項目也沒放慢向前推進(jìn)的步調(diào)，線上對接租戶進(jìn)行裝修設(shè)計審圖、工程裝修施工方案、租戶進(jìn)場裝修計劃等。

值得關(guān)注的一個時間點(diǎn)和一個數(shù)據(jù)是——不出意外，項目會在今年國慶檔正式開幕；另外，當(dāng)前招商率已超90%，進(jìn)場率超52%。

私以為，上海天空萬科廣場之所以值得期待，首先要從區(qū)域煥新的視角看，它的到來，將促使上海青浦新城或者說西虹橋的商業(yè)能級得以提升，帶動一個商圈的形成，改變一個區(qū)域的生活圈和工作圈。

如果從城市發(fā)展的角度來看，它是打通城市配套服務(wù)和新城市區(qū)域振興“最后一公里”的又一樣本，是構(gòu)建未來理想社區(qū)和美好生活場景的新型探索中心。

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多元內(nèi)容——哪些具有號召力的品牌已入場？

用俯瞰視角看，上海天空萬科廣場是地鐵17號線進(jìn)入青浦后的第一座大型購物中心。項目往西距青浦其他同規(guī)模購物中心約10公里以上，往東距市區(qū)虹橋樞紐方向最近的區(qū)域型購物中心距離也超過5公里，南北兩翼10公里車程內(nèi)也無同等規(guī)模復(fù)合式區(qū)域型購物中心。

與去年開業(yè)即紅的松江印象城一樣，上海天空萬科廣場帶來新型商業(yè)理念和豐富品牌內(nèi)容的同時，更重要的是填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)一站式商業(yè)空白。

1-立體布局綜合性一站式業(yè)態(tài)

就板塊輻射客群來說，上海天空萬科廣場有一群明確的剛需客群——國際學(xué)校家庭、高品質(zhì)年輕家庭、都市辦公白領(lǐng)、國際化展會商務(wù)人士及其他熱衷潮流時尚的居住客群。

圍繞目標(biāo)客群，上海天空萬科廣場整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃圍繞「親子、運(yùn)動、社交」三大關(guān)鍵詞展開。

項目共四層商業(yè)（L1-L4），涵蓋零售、餐飲、體驗等業(yè)態(tài)。其中，體驗業(yè)態(tài)占據(jù)了較高比例（如奈爾寶家庭中心、彈力猩球超級運(yùn)動中心、造夢盒子兒童音樂劇場、CGV影院等主力/次主力店，就充分集結(jié)了好玩有趣、潮流體驗的要素）。

從樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，從下至上，大致為——

L1側(cè)重零售，設(shè)置了超市、家居、數(shù)碼生活區(qū)域，戶外潮牌、休閑運(yùn)動區(qū)域，國際休閑、女性精品區(qū)域，快時尚區(qū)域，國際休閑餐飲區(qū)域。

L2側(cè)重親子萌寵，設(shè)置了兒童區(qū)域，女性、生活方式、兒童零售區(qū)，娛樂、寵物區(qū)，美食主題區(qū)，延長營業(yè)時間餐飲區(qū)。

L3側(cè)重娛樂休閑，設(shè)置了休閑娛樂、運(yùn)動區(qū)域，餐飲區(qū)，服務(wù)配套區(qū)。

L4側(cè)重運(yùn)動體驗，設(shè)置了運(yùn)動區(qū)域，商務(wù)宴請餐飲區(qū)。

整體而言，項目著力打造一站式多元業(yè)態(tài)的態(tài)度非常明顯。有家居家具品牌，如NITORI；有運(yùn)動休閑品牌，如Levis；有潮牌，如MLB；有珠寶手表，如周大福；有中少淑女裝，如西町村屋；有數(shù)碼，如HUAWEI MSC、APPLE、小米之家；有特色餐飲，如家府潮汕菜、明洞王妃家烤肉、太二酸菜魚、匠喜雀居酒屋；有生活服務(wù)配套，如海馬體照相館、金貝齊齒科……

2-打造最強(qiáng)頭部品牌組合

從已圍擋的盒馬鮮生（主力店）、CGV影城（主力店）、奈爾寶（主力店）、彈力猩球（次主力店）、蔚來汽車、無印良品、卡通尼、優(yōu)衣庫、中國李寧、泡泡瑪特、金寶貝、醉輝皇、山石榴、布歌東京、湊湊、左庭右院等品牌陣容看，上海天空萬科廣場幾乎囊括了大多數(shù)已被市中心優(yōu)質(zhì)項目驗證過的優(yōu)質(zhì)品牌。

這一方面當(dāng)然說明項目團(tuán)隊的能力和努力，另一方面也印證了這些優(yōu)質(zhì)品牌對項目優(yōu)勢的認(rèn)可及其前景的看好。只有把本區(qū)域內(nèi)沒有，但在其他區(qū)域已經(jīng)普遍落位的頭部品牌引入進(jìn)來，才能保證交出一份高分答卷，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)能級。

【TIPS】項目每一個樓層都布局了餐飲業(yè)態(tài)，同時充分考慮了晨經(jīng)濟(jì)和夜經(jīng)濟(jì)的融合，打造全天候多元業(yè)態(tài)，可以白天喝咖啡遛娃、晚上會友饕餮。針對辦公客群的主要需求，引入Seesaw、Peet's Coffee、Manner、樂樂茶、BAKER&SPICE等咖啡茶飲輕餐品牌和醉輝皇等宴請型餐飲品牌。

3-「首店+定制店」多重加持

從目前已知的簽約品牌看，上海天空萬科區(qū)域首店率高達(dá)73%，同時天空定制店約占80%，坐實(shí)西虹橋區(qū)域商業(yè)“首店收割機(jī)”的地位。

首店層級方面，除了區(qū)域首店，還有諸多外環(huán)外首店、中環(huán)外首店、內(nèi)環(huán)外首店乃至浦西首店和全國首店，如全國首家造夢盒子兒童音樂劇場、達(dá)可芮冰淇淋內(nèi)環(huán)外首店、PADELX板式網(wǎng)球中環(huán)外首店、盡膳口福蹺腳牛肉火鍋中環(huán)外首店、Uncle no name外環(huán)外首店、MOMENTI外環(huán)外首店、廣蓮申外環(huán)外首店等。

形象升級店、旗艦店、定制店方面，包括盒馬鮮生全國創(chuàng)新店及最新形象店、HUAWEI MSC三合一旗艦店、Apple全國3.0版本最新形象店、哈根達(dá)斯天空定制概念店、首出外環(huán)的天空定制版休閑西餐Pacos by LENBACH等。

在眾多特色明顯、自帶流量、多元復(fù)合品牌的助力下，上海天空萬科廣場將形成一個富含國際時尚潮流、充滿趣味創(chuàng)意的休閑購物體驗場，成為目的性消費(fèi)首選。

【TIPS】以上僅為目前為止Mall星人已知的上海天空萬科廣場部分首店品牌，更多令人驚喜的品牌且等項目后續(xù)官宣。

02·

豐富場景——有什么特色空間值得為之驚艷？

提到“萬科廣場”，在上海天空萬科廣場之前，還有同體系內(nèi)的項目——七寶萬科廣場。七寶萬科廣場的成績與多年來對區(qū)域的貢獻(xiàn)已然有目共睹，成了非CBD商圈核心商業(yè)的范本。

如果說七寶萬科廣場為外環(huán)外做核心商業(yè)標(biāo)桿打了樣，那么與之相比，上海天空萬科廣場更有優(yōu)勢的是，其在設(shè)計建設(shè)之初，就注入了最新理念，“層層有趣，處處驚喜”，可以發(fā)揮和創(chuàng)新的操盤空間更大。

下面基于空間場景的角度，結(jié)合入駐品牌，談幾個上海天空萬科廣場空間場景和特色服務(wù)方面的亮點(diǎn)。

1-親子空間與場景

L2的「萬樂園」——室內(nèi)外親子樂園，擁有16米高的星隱綠林，曲型超大滑梯及陀螺轉(zhuǎn)椅，享受運(yùn)動娛樂的同時，還能“親近”自然。

除了兒童零售，也有造夢盒子這樣的專業(yè)兒童音樂小劇場（次主力店），以及奈爾寶家庭中心（主力店）、子曰書院、金寶貝、涂來涂去等親子培訓(xùn)和游樂品牌。

其中，L1-L2跨層的奈爾寶家庭中心，包含兒童游樂、親子餐廳多主題區(qū)域，吃玩一體，可舒心瘋玩一整天。

造夢盒子將引入市場口碑良好的親子劇目，配以各類造節(jié)演藝、兒童親子演出、演藝類節(jié)目直播等，讓文藝體驗與親子場景充分融合。

2-運(yùn)動空間與場景

上海天空萬科廣場將集結(jié)街舞、籃球、滑板等運(yùn)動項目在內(nèi)的多個主題功能區(qū)，打造多品類跨年齡段運(yùn)動組合，并充分利用屋頂這個第五立面，與租戶共建共創(chuàng)打造多元運(yùn)動場景。

L4的「萬升園」，設(shè)有平衡木、爬網(wǎng)、定制秋千、多彩沙坑等，近10種游樂設(shè)備，還有屋頂休憩花園、攀巖區(qū)、戶外親子互動區(qū)域、可以看球賽的主題休閑餐酒吧，滿足多種多樣的運(yùn)動休閑需求。

品牌方面，2200多方跨層L3和L4的彈力猩球超級運(yùn)動中心，擁有12米挑高空間，結(jié)合了蹦床、攀巖、滑雪等幾十種室內(nèi)潮流運(yùn)動娛樂項目。

中國唯一一家商業(yè)性板網(wǎng)球俱樂部PadelX已確定入駐屋頂運(yùn)動場地，助力搭建運(yùn)動屬性和社交屬性兼?zhèn)涞膱鲇颉?/p>

還有英米體育（籃球）、Leo Gogart（卡丁車）、The Kite Runner（滑板輪滑）等運(yùn)動品牌，也已確定入駐，多樣化運(yùn)動供給，點(diǎn)燃運(yùn)動激情。

3-休閑社交空間與場景

在戶外擁有開闊廣場和草坪景觀的「萬坊」（休閑餐飲社交街區(qū)）及「萬境廣場」（室外多樣綠植空間），以休閑外擺餐飲打造放松愜意氛圍，可打造草坪音樂節(jié)、周末市集等舒展生活的活動。

在擁有挑空景觀的L2，項目將與網(wǎng)紅潮流美食租戶共創(chuàng)「話題食集」主題餐飲空間。通過經(jīng)營內(nèi)容和模式創(chuàng)新，打造天空定制門店場景及產(chǎn)品，讓租戶將重點(diǎn)新品、爆品放到上海天空萬科廣場首發(fā)，并推動聯(lián)合營銷、首發(fā)儀式、跨界聯(lián)名首發(fā)活動的落地。

4-特色人性化服務(wù)

與屋頂運(yùn)動場匹配，上海天空萬科廣場設(shè)置了「星空浴場」，包含盥洗區(qū)、互動打卡區(qū)、親子淋浴間、干發(fā)區(qū)/梳妝區(qū)、VIP淋浴間、獨(dú)立馬桶間等。

在主力店奈爾寶附近設(shè)置了「親子衛(wèi)生間」，包括母嬰室（含哺乳房、尿布臺、嬰兒車存放區(qū)等）、嬰兒用品自動售賣區(qū)、化妝區(qū)、全身鏡、親子盥洗區(qū)等。

萌寵是人的朋友，也是越來越多人傾注情感的對象。上海天空萬科廣場全力營造了寵物友好環(huán)境，街區(qū)設(shè)置專門的寵物便便箱，并提供免費(fèi)的拾便袋；禮賓臺為寵物專門提供免費(fèi)的尿墊、除臭噴霧，以及寵物推車、牽引繩等溫馨服務(wù)。

此外，還為開車出行的“鏟屎官”們安排了寬敞的寵物友好專屬車位，以及可攜帶寵物乘坐的專屬電梯。

寵物的相互社交和“鏟屎官”的相互社交可同時進(jìn)行，項目為萌寵們專屬打造的「萌寵歡聚場」，可舉辦豐富多樣的寵物市集、寵物露營、寵物賽事、寵物養(yǎng)育知識沙龍等活動，邊共享愜意時光，邊讓狗狗們“交個朋友”。

可以發(fā)現(xiàn)，在上海天空萬科廣場，不僅有更具沉浸感、富有想象力的公共區(qū)域，還有與社群結(jié)合、與品牌融合共創(chuàng)所打造的特色主題區(qū)，從生活方式出發(fā)，創(chuàng)造場景化購物體驗的社交空間和創(chuàng)新空間，重新定義人與空間之間的連接關(guān)系，滿足不同消費(fèi)群體的需求，實(shí)現(xiàn)生活方式的引領(lǐng)。

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萬科商業(yè)2.0——TOD商業(yè)未來需要怎樣的樣本？

上海天空萬科廣場與地鐵17號線徐盈路站無縫銜接。出站后，無需經(jīng)過常見的通道，只要走過一小段階梯，即可到達(dá)商場L1；反之亦然。

而從整個大盤看，10萬方的上海天空萬科廣場只是上海天空之城的一部分。作為上海萬科聯(lián)合申通資產(chǎn)開發(fā)的首個TOD模式多元業(yè)態(tài)綜合體項目，上海天空之城除了集合商業(yè)，還融合了10萬方辦公、35萬方住宅和青年公寓、公共綠地、教育等多元復(fù)合業(yè)態(tài)，整體面積達(dá)80萬方，幾乎具備了一個城市應(yīng)有的所有要素，相當(dāng)于一個TOD微縮城市。

1-實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展

探索符合綠色可持續(xù)發(fā)展下的未來城市圖景，將是企業(yè)未來發(fā)展的重要使命。

在多模式交通樞紐、消費(fèi)辦公中心、大城市活力中心、綠色健康空間、城市服務(wù)等價值體系的引領(lǐng)下，上海天空之城極有可能成為聯(lián)通青浦區(qū)、上海全市乃至長三角的活力中心。

在多模式交通樞紐的基礎(chǔ)上，通過原有老橋、跨河彩虹橋、住宅高線橋、鯤橋、商業(yè)內(nèi)部橋、金葉橋、跨河光橋、地鐵聯(lián)通商業(yè)橋、跨松澤大道步行橋等九座橋的構(gòu)建，以及空中無雨綠廊等的設(shè)計，上海天空之城的商業(yè)、辦公、住宅等部分與地鐵等交通形成了一個緊密連接的有機(jī)體。

同時，「綠色」也是上海天空之城的底色。近日，項目榮獲堪稱綠色建筑領(lǐng)域“奧斯卡獎”的美國綠色建筑協(xié)會LEED金級預(yù)認(rèn)證。

2-打造共成長的商業(yè)新標(biāo)桿

作為上海天空之城的重要組成部分，上海天空萬科廣場也在開發(fā)期就以「綠色低碳」理念貫穿空間設(shè)計及建設(shè)，融入可持續(xù)場地、用水效率、能耗和環(huán)境、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和創(chuàng)新等多方面。

此外，上海天空萬科廣場將向品牌簽約租戶發(fā)起“綠色二裝”，倡導(dǎo)全周期“減碳”運(yùn)營理念。

定位「新城市TOD商業(yè)，元?dú)馍L力中心」的上海天空萬科廣場，除了綠色低碳，還將以「智慧科技、人文交互」的理念，與品牌聯(lián)手共建，以更優(yōu)的服務(wù)品質(zhì)和全新理念，打造TOD商業(yè)運(yùn)營新標(biāo)桿。

通過上海天空萬科廣場，我們可以發(fā)現(xiàn)和見證萬科在TOD賽道上的迭變——實(shí)現(xiàn)了從開發(fā)到營運(yùn)的全面進(jìn)階。

萬科商業(yè)由此也為城市區(qū)域振興和城市商業(yè)未來發(fā)展，提供了一個現(xiàn)實(shí)的優(yōu)質(zhì)樣本，讓多元多業(yè)態(tài)的界面融合，打造出面向高品質(zhì)客群的生長力中心，為青浦新城及大虹橋交匯點(diǎn)的提檔升級貢獻(xiàn)力量，并與消費(fèi)者、品牌、城市共同成長，形成廣泛的聯(lián)結(jié)感和社群感，為城市的活力和人們的美好生活持續(xù)輸送養(yǎng)料。

結(jié)語

從空中俯看上海天空萬科廣場，再從側(cè)切面觀察它，不難發(fā)現(xiàn)項目內(nèi)部是多元且一體的。再放到整個區(qū)域內(nèi)看，這里猶如通過現(xiàn)代交通接入現(xiàn)代城市的“小宇宙”或者說“生活工作中心”——多元、復(fù)合、立體、一站式。

可以預(yù)見，項目亮相后，不僅會改變區(qū)域的商業(yè)氣質(zhì)，也將成為區(qū)域的一個核心。天空大盤，大城已成，期待其金秋亮相。

 

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