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機(jī)構(gòu)：全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2% 近七成費(fèi)用買家承擔(dān)

近日，福州明確買賣雙方共擔(dān)傭金并下調(diào)中介費(fèi)率。但由于外界認(rèn)為該中介費(fèi)沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降，且造成了負(fù)面影響，因此該文件被撤銷。此事引發(fā)了對(duì)二手房中介費(fèi)下調(diào)的熱議。6月2日，易居研究院研究發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，從中介費(fèi)買賣雙方的負(fù)擔(dān)比例來(lái)看，有67%的費(fèi)用是由購(gòu)房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。在當(dāng)前二手房交易趨于疲軟、購(gòu)房稅費(fèi)成本偏高的情況下，對(duì)中介費(fèi)下調(diào)的政策研究顯得非常有必要。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，從實(shí)際調(diào)研情況看，各地中介費(fèi)用的定價(jià)并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際上各地形成了四個(gè)鮮明的價(jià)格體系或?qū)哟?，即最高價(jià)、參考價(jià)、市場(chǎng)價(jià)、最低價(jià)。

其中，“最高價(jià)”是中介公司口頭的最高報(bào)價(jià)。部分城市最高價(jià)達(dá)到4%的水平，即通俗理解的“4個(gè)點(diǎn)”傭金。一般此類價(jià)格和特定房源有關(guān)?！皡⒖純r(jià)”是地方政府指導(dǎo)價(jià)下約定俗成的價(jià)格，普遍為3%的水平。部分實(shí)行單邊收費(fèi)的城市會(huì)低于該水平，其對(duì)于中介公司的中介費(fèi)定價(jià)有約束性?！笆袌?chǎng)價(jià)”是買賣雙方實(shí)際支付的價(jià)格。中介公司基于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，在參考價(jià)基礎(chǔ)上做出了上調(diào)價(jià)或折扣價(jià)，以實(shí)現(xiàn)交易目標(biāo)，當(dāng)前普遍為2%左右的水平?！白畹蛢r(jià)”是各個(gè)城市極個(gè)別中介公司給出的優(yōu)惠價(jià)，該價(jià)格大致為1%，但有一定的噱頭或營(yíng)銷成分。

易居研究院研究統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，相比3%的參考價(jià)，相當(dāng)于打了7折的水平。從實(shí)際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大等因素有關(guān)。反過(guò)來(lái)說(shuō)明，在買方市場(chǎng)形成的過(guò)程中，中介費(fèi)其實(shí)有降低的可能。具體城市方面，成都、西安和北京的中介費(fèi)略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費(fèi)相對(duì)低，分別為1.5%、1.8%和1.9%?？傮w上看，城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市，其中介費(fèi)要相對(duì)高。而城市規(guī)模小、二手房市場(chǎng)偏弱、購(gòu)買力相對(duì)偏弱的城市，其中介費(fèi)相對(duì)較低。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，在中介費(fèi)“誰(shuí)來(lái)承擔(dān)”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔(dān)（21%）、買家承擔(dān)大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說(shuō)明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”新政的目的所在。另外從中介費(fèi)買賣雙方的負(fù)擔(dān)比例來(lái)看，有67%的費(fèi)用是由購(gòu)房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。換句話說(shuō)，購(gòu)房者承擔(dān)了近7成中介費(fèi)，其壓力更大，且有損公平。

他認(rèn)為，近期福州的政策改革充分說(shuō)明其主動(dòng)思考了相關(guān)問(wèn)題，做出了積極的探索。當(dāng)然文件撤回，說(shuō)明中介費(fèi)的調(diào)整和預(yù)期有偏差，產(chǎn)生了誤導(dǎo)和矛盾，因此需要更科學(xué)的調(diào)整。各地也需要從全國(guó)層面視角理解這個(gè)問(wèn)題，做到政策貼近群眾需求。介費(fèi)用下調(diào)，往往會(huì)產(chǎn)生幾個(gè)老問(wèn)題，即費(fèi)用滋生和費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。費(fèi)用滋生是指一些新費(fèi)用的產(chǎn)生，包括貸款服務(wù)費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等。此類費(fèi)用如何定價(jià)或如何收，都應(yīng)該在中介費(fèi)調(diào)整政策中做出說(shuō)明。而在費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題上，要做好系統(tǒng)論證和機(jī)制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購(gòu)房者承擔(dān)房東那部分費(fèi)用的情況。

此外，今年二季度全國(guó)二手房市場(chǎng)遇到了較大的壓力，其對(duì)于中介公司的日常經(jīng)營(yíng)和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場(chǎng)沒(méi)有激活或持續(xù)復(fù)蘇，那么中介費(fèi)的下調(diào)會(huì)加劇中介公司的經(jīng)營(yíng)困難。此類困難下，也容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、交易繼續(xù)疲軟等新問(wèn)題。因此，中介費(fèi)用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策做緊密結(jié)合。各地要兼顧購(gòu)房群眾、中介機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)行情等實(shí)際情況，積極降低交易成本，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。