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前言

近一年大泉州的市場供求持續(xù)位于低位，2023年上半年供求量更是雙雙下探至谷底，其中供應(yīng)量為近十二年來的最低值；成交量為近8年的最低值，成交均價亦呈現(xiàn)同、環(huán)比下跌趨勢。在市場寒意持續(xù)、供求量價全線下滑的背景下，半年度榜單及在泉房企又表現(xiàn)如何？

【資料圖】

大泉州榜單

泉州市區(qū)榜單

榜單數(shù)據(jù)說明

1.權(quán)益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即：若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權(quán)占比計入相應(yīng)企業(yè)；

2.操盤榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)；

3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團(tuán)連同合營公司及聯(lián)營公司所有項目業(yè)績的累計值，不考慮權(quán)益和操盤，不包含代建；

4.大泉州區(qū)域范疇：泉州市區(qū)、晉江、石獅、安溪、南安；

5.泉州市區(qū)區(qū)域范疇：泉州主城區(qū)6區(qū)（豐澤、鯉城、洛江、泉港、經(jīng)濟(jì)開發(fā)、臺商投資）；

6.項目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，包含商品住宅、商業(yè)、辦公、車位/車庫等所有在售物業(yè)類型；項目榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅；

7.數(shù)據(jù)來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，剔除退房數(shù)據(jù)；

8.統(tǒng)計時間：2023年1月1日-6月30日。

榜單解讀

01

市區(qū)改善項目缺位 整體住宅市場再度下滑

2023年上半年大泉州商品住宅供應(yīng)124.15萬㎡，同比下降32.9%，環(huán)比下滑41.7%；

成交面積154.20萬㎡，同比下降30.9%；環(huán)比下降7.2%；

成交均價10662元/㎡，同比下跌1.6%，環(huán)比下跌10.2%。

從時間軸來看，1月份在經(jīng)歷了2022年年末的節(jié)點性沖刺之后供求量均迎來了階段性的下滑；2月份在疫情緩和及寬松政策的推動下，春節(jié)前壓抑的剛需剛改集中釋放，大泉州各區(qū)域普遍在2月迎來了上半年的成交高峰；但需求持續(xù)有限，3月起市場熱度出現(xiàn)了不同程度的下滑。

二季度雖營銷節(jié)點眾多，各房企積極借5.1、520、618、年中大促等節(jié)點加碼促銷，但整體力度相對常規(guī)并未有效撬動市場，二季度整體市場增長動能較弱，延續(xù)常規(guī)低位。

分區(qū)域成交來看，2023年上半年泉州市區(qū)的供需萎縮最為明顯。泉州市區(qū)供需兩端同比大幅下滑75.6%與63.5%。供需的雙雙腰斬主要與供應(yīng)結(jié)構(gòu)直接相關(guān)，上半年泉州市區(qū)優(yōu)質(zhì)項目房源緊缺，邊郊項目供需兩弱。其中一季度零供應(yīng)，中心城區(qū)長時間無房源可售，主力在售項目均集中于臺商投資區(qū)、洛江區(qū)的近/遠(yuǎn)郊區(qū)域，項目及市場自然表現(xiàn)平平差強(qiáng)人意。

02

土地市場局部升溫 開始進(jìn)入回升通道

反而，上半年的土地市場貢獻(xiàn)了諸多看點。

土地市場維持了“整體冷靜、局部升溫”的格局。一般的地塊以零溢價、低溢價為主，但優(yōu)質(zhì)地塊對房企的吸引力明顯提升。上半年的大泉州市場出現(xiàn)了一批熱點地塊，久違了的火熱土拍場景也多次重現(xiàn)。

其中豐2022-24號地塊，既有南浦山規(guī)劃保障背書在前，又有保利隆恩和光塵樾、保利蓮花錦上的成功經(jīng)驗在后，最終觸頂成交，毛坯限價24998元/㎡刷新了泉州市區(qū)限價。晉江P2022-67/68兩幅地塊位于泉州環(huán)灣的中央居住核心區(qū)——晉東新區(qū)，兩幅地塊吸引了十余家房企參拍，競拍輪數(shù)均超過200輪，吸引建發(fā)首進(jìn)晉江與保利再度落子。

不僅是具備“抗跌性、安全性、流速性”的優(yōu)質(zhì)商住地塊受到追捧，甚至主打“薄利安全”的回購地塊熱度也超出預(yù)期。與以往純回購地塊多以底價成交不同，豐2022-14號、15號兩幅純回購地塊均進(jìn)入觸頂搖號階段。

上半年大泉州土地市場的表現(xiàn)可圈可點，溢價率已經(jīng)逐步走出低谷，進(jìn)入回升通道，2023年涉宅用地溢價率達(dá)到近兩年的高點13.95%。甚至可以說大泉州的土地市場已經(jīng)先商品房市場一步開始初顯回暖跡象。

03

榜單門檻大幅下調(diào) 房企格局相對穩(wěn)定

在市場總量降低的背景下，上半年的榜單表現(xiàn)也受到一定影響。上半年上榜房企業(yè)績完成總額及各梯隊上榜門檻均呈現(xiàn)了明顯的下滑。以權(quán)益榜為例，上榜房企總業(yè)績102.62億元，較去年同期的174.57億元，下跌41.2%。各梯隊上榜門檻也呈現(xiàn)了大幅的下調(diào)，其中降幅最為明顯的TOP3門檻，同比下跌61.5%，上榜門檻金額減少14.75億元。

從上榜房企來看，雖然榜單金額及上榜門檻變動巨大，但是企業(yè)格局相對的穩(wěn)定以老面孔為主，尤其是央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

龍湖集團(tuán)本次摘獲大泉州權(quán)益金額、操盤金額以及全口徑金額冠軍。晉江晉東新區(qū)改善型項目龍湖華越盛天御湖境不論面積還是金額均以斷層優(yōu)勢位居大泉州商品住宅成交榜首。其中成交金額25.95億元，遠(yuǎn)超亞軍項目17.18億元；成交面積16.28億元，超亞軍5.02萬㎡。僅御湖境單項目就為龍湖貢獻(xiàn)了超9成操盤及全口徑金額業(yè)績。目前項目北地塊基本售罄，南地塊仍在持續(xù)銷售，貨值充裕。憑其市場認(rèn)可度及流速龍湖下半年業(yè)績?nèi)杂斜Ｕ稀?/p>

建發(fā)房產(chǎn)位居大泉州權(quán)益面積、操盤面積及全口徑面積冠軍。與龍湖不同，建發(fā)主要依靠多項目熱銷共同助力榜單名次，其中南安建發(fā)縵云、臺商建發(fā)和著、水頭建發(fā)映月、官橋建發(fā)和璽均是主力貢獻(xiàn)項目。

上半年建發(fā)在泉拓儲積極，共 5 幅地塊，近 33 萬方總建入賬。其中不乏優(yōu)質(zhì)核心地塊，如晉江晉東新區(qū)的P2022-67號地塊，經(jīng)歷了超204輪競拍后，最終由建發(fā)觸頂競配建競得，這也是建發(fā)首次落子晉江。其充裕的土地儲備，也為建發(fā)下半年的業(yè)績持續(xù)增長提供充足動力。

保利發(fā)展今年表現(xiàn)依舊亮眼，摘獲大泉州操盤金額季軍、市區(qū)全口徑雙榜冠軍、市區(qū)操盤金額冠軍。保利主要憑借核心地段的優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)高流速、高業(yè)績，如主力貢獻(xiàn)項目保利隆恩和光塵樾與保利蓮花錦上均是開盤即迅速售罄。

今年上半年保利在泉的土儲也主要瞄準(zhǔn)核心優(yōu)質(zhì)地塊，接連入賬豐2022-24號（泉州南浦山地塊）與P2022-68（晉江晉東新區(qū)地塊）等多幅優(yōu)質(zhì)地塊，核心優(yōu)質(zhì)土儲補(bǔ)充，有利于其接下來穩(wěn)固自身的行業(yè)地位。

此外，鼎盛置業(yè)、金輝集團(tuán)、美的置業(yè)、隆恩置業(yè)等榜單?？?，在上半年同樣取得佳績。

結(jié)語

從政策層面看，上半年大泉州政策端雖頻頻放松但力度均不大，多是在局部購房補(bǔ)貼、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度、中心市區(qū)剛需非剛需購房資格認(rèn)定等方面放松，多為對現(xiàn)行政策的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場秩序、促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。從全國政策層面風(fēng)向來看，上半年也并未出現(xiàn)實質(zhì)性的重磅刺激政策，未來大泉州政策大概率會延續(xù)上半年托而不舉、小幅優(yōu)化的思路。

從上半年大泉州商品住宅市場不難看出，優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)不足是制約市場體量的重要原因。但從上半年的趨緩的地塊供應(yīng)情況看，下半年優(yōu)質(zhì)項目依舊很難及時足量的接檔上線，尤其是泉州市區(qū)。

下半年，政策層面缺乏強(qiáng)有力的刺激，加之改善需求不能得到充分滿足，僅會出現(xiàn)因熱點項目入市或部分剛需項目加大折扣而呈現(xiàn)的小規(guī)模的、點狀的反彈，故綜合來看，下半年整體市場行情還將以低位運(yùn)行為主。

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