前期物業(yè)管理的前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的活動(dòng)。前期物業(yè)管理跟一般意義上的物業(yè)管理存在著明顯的區(qū)別：一是存續(xù)時(shí)間的不同。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司開始，而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前；二是選聘物業(yè)管理企業(yè)的對(duì)象不同。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)管理公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)或者由下屬的物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)。而一般意義上的物業(yè)管理，是由業(yè)主委員會(huì)行使選聘物業(yè)管理公司的職權(quán)。

前期物業(yè)管理的兩個(gè)作用

實(shí)施前期物業(yè)管理，一是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全程物業(yè)管理服務(wù)”。過(guò)去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)。前期物業(yè)管理可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障。

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二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實(shí)現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。沒有前期物業(yè)管理，建房者只顧自己建房，不會(huì)充分顧及用房者與管房者的利益，結(jié)果房子交到用房者與管房者手中時(shí)，往往因物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量問題造成意見糾紛，建房者暈頭轉(zhuǎn)向，用房者怨聲載道，管房者里外受敵。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì)從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對(duì)物業(yè)的專業(yè)知識(shí)，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務(wù)。

前期物業(yè)管理的三個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)

受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。前期物業(yè)管理階段，是業(yè)主入住尚不充分，還不具備召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和聘請(qǐng)物業(yè)管理公司等諸項(xiàng)條件的階段，因此，由開發(fā)商聘請(qǐng)或委派物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，應(yīng)該是情有可原、無(wú)可厚非的。這種目前被開發(fā)商廣為采用的辦法，本身并沒有錯(cuò)。它有利于業(yè)主順利度過(guò)從入住到后期物業(yè)管理這個(gè)空白期。但是，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理公司并不是與業(yè)主簽訂的管理合同，而是與開發(fā)商簽訂的管理合同，對(duì)入住不充分造成的物業(yè)管理費(fèi)收繳差額，開發(fā)商甚至可以給予補(bǔ)償，這就難免造成物業(yè)管理公司只對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，不對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的情況。一家對(duì)業(yè)主沒有責(zé)任的物業(yè)管理公司，能夠搞好對(duì)業(yè)主的服務(wù)嗎？顯然會(huì)大打折扣。更何況，有的物業(yè)管理公司只是開發(fā)商名下的分支單位，本來(lái)就是一家人。因此，當(dāng)業(yè)主對(duì)開房商提出房屋質(zhì)量、合同承諾、物業(yè)管理等各方面的問題時(shí)，物業(yè)管理公司就有可能站不到業(yè)主這一邊，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益這支無(wú)形的手在起作用。

抱著臨時(shí)觀念，形成短期行為。前期物業(yè)管理階段，是從第一戶業(yè)主入住之時(shí)起，到開發(fā)商與業(yè)主委員會(huì)辦完交接手續(xù)、新聘的物業(yè)管理公司到位之日止。基于這種情況，有的前期物業(yè)管理公司并不全心致力于提升服務(wù)質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏得市場(chǎng)信譽(yù)，以圖長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；抱定的是臨時(shí)觀念，采取的是應(yīng)付態(tài)度，只談收錢，不談服務(wù)，混到合同期滿再由開發(fā)商安排一個(gè)地方，依然有飯吃。而作為開發(fā)商，對(duì)于這種短期行為，往往睜一只眼閉一只眼，房子已經(jīng)賣出去了，錢已經(jīng)到手了。前期物業(yè)管理不但不是效益增長(zhǎng)點(diǎn)，甚至還要倒貼錢，服務(wù)質(zhì)量如何，實(shí)在是懶得過(guò)問。這樣，吃虧的當(dāng)然是業(yè)主。

湊成草臺(tái)班子，造成管理失范。某些前期物業(yè)管理公司，不光是基于“前期”二字，主觀上不想搞好服務(wù)，還由于它是由開發(fā)商找的幾個(gè)富余人員湊成的草臺(tái)班子，拿一個(gè)臨時(shí)資質(zhì)，就匆忙上陣搞物業(yè)管理。這樣的物業(yè)管理公司，人員良莠不齊，根本就不懂物業(yè)管理為何物，以為只是值值班、掃掃地就是物業(yè)管理。殊不知物業(yè)管理應(yīng)有深得業(yè)主認(rèn)同的服務(wù)理念，是一門與人打交道的學(xué)問，還需要有應(yīng)對(duì)本專業(yè)的技能和知識(shí)。什么也不懂的人來(lái)搞物業(yè)管理，管理便失去了規(guī)范。

前期物業(yè)管理“三部曲”

“瞻前顧后”，精心做好施工隊(duì)段的管理服務(wù)。這項(xiàng)服務(wù)在小區(qū)交付使用前提供給發(fā)展商參考，其主要功能為：針對(duì)性地提出小區(qū)現(xiàn)存的會(huì)影響未來(lái)管理的問題，使發(fā)展商能有時(shí)間考慮改善措施，以減少日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用；在業(yè)主入住前可擬定管理費(fèi)及其它費(fèi)用的基準(zhǔn)和分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢通。

抓住重點(diǎn)、難點(diǎn)，防止工程“硬傷”。針對(duì)設(shè)計(jì)、建筑材料、公用設(shè)備及設(shè)施提出建議，使物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備功能符合國(guó)際管理水平；評(píng)估影響物業(yè)管理運(yùn)作及收費(fèi)的因素。根據(jù)整體設(shè)計(jì)，選用材料，設(shè)施設(shè)備等，擬定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)。從管理角度提出一切對(duì)日后物業(yè)管理有正面及直接影響的建議，如停車場(chǎng)出入口的位置、公共設(shè)備及電梯的設(shè)置位置等。從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；站在使用者的角度對(duì)有關(guān)工程設(shè)備的選擇提供意見；建議成品保護(hù)方案，減少因施工對(duì)材料可能造成的損害；物業(yè)管理公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路，保證樓宇的安全啟用，正常運(yùn)行；擬定物業(yè)的竣工驗(yàn)收后交付使用的程序，使小區(qū)業(yè)主能有序接收房屋，減少不必要爭(zhēng)執(zhí)；評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置，建議小區(qū)內(nèi)的配電房、水泵房、煤氣調(diào)壓站、污水處理站、水池等的適當(dāng)位置，使日后管理能更為暢順，節(jié)省資源，并擬出管理維修保養(yǎng)計(jì)劃；水電供應(yīng)容量問題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，不僅要考慮地區(qū)人口的日常器具、生活用水及用電，同時(shí)須考慮整個(gè)小區(qū)的公共照明用電、清潔、綠化用水的容量問題，避免管理費(fèi)預(yù)算透支；消防設(shè)備的設(shè)置。在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求，并應(yīng)重視各種消防死角，建議在各消防死角預(yù)留位置并設(shè)置入口配合消防車行動(dòng)。

制定業(yè)主手冊(cè)和員工培訓(xùn)計(jì)劃。制定業(yè)主手冊(cè)及裝修流程守則，使業(yè)主提前對(duì)管理運(yùn)作有充分了解；配套設(shè)施的安排。以小區(qū)銷售對(duì)象作為目標(biāo)，在規(guī)劃中考慮有關(guān)的生活配套設(shè)施，以便合理布置日后管理；員工培訓(xùn)計(jì)劃。物業(yè)管理是一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，因此必須對(duì)擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€的管理人員，如銷售、管理、保安、工程及會(huì)計(jì)人員等接受專業(yè)特定訓(xùn)練，訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，也應(yīng)包括其它項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計(jì)劃要理論與實(shí)踐并行，配合適當(dāng)演習(xí)，使工作人員能夠熟悉突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

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