前期物業(yè)管理的前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)的活動。前期物業(yè)管理跟一般意義上的物業(yè)管理存在著明顯的區(qū)別：一是存續(xù)時間的不同。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司開始，而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會成立之前；二是選聘物業(yè)管理企業(yè)的對象不同。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)管理公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)或者由下屬的物業(yè)管理公司來承擔。而一般意義上的物業(yè)管理，是由業(yè)主委員會行使選聘物業(yè)管理公司的職權(quán)。

前期物業(yè)管理的兩個作用

實施前期物業(yè)管理，一是有利于實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護的“全程物業(yè)管理服務(wù)”。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補補。前期物業(yè)管理可以在物業(yè)設(shè)計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。

(資料圖片僅供參考)

二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實現(xiàn)建房、用房、管房的有機結(jié)合。沒有前期物業(yè)管理，建房者只顧自己建房，不會充分顧及用房者與管房者的利益，結(jié)果房子交到用房者與管房者手中時，往往因物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量問題造成意見糾紛，建房者暈頭轉(zhuǎn)向，用房者怨聲載道，管房者里外受敵。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業(yè)的專業(yè)知識，認真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務(wù)。

前期物業(yè)管理的三個認識誤區(qū)

受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。前期物業(yè)管理階段，是業(yè)主入住尚不充分，還不具備召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和聘請物業(yè)管理公司等諸項條件的階段，因此，由開發(fā)商聘請或委派物業(yè)管理公司進行管理，應(yīng)該是情有可原、無可厚非的。這種目前被開發(fā)商廣為采用的辦法，本身并沒有錯。它有利于業(yè)主順利度過從入住到后期物業(yè)管理這個空白期。但是，因為前期物業(yè)管理公司并不是與業(yè)主簽訂的管理合同，而是與開發(fā)商簽訂的管理合同，對入住不充分造成的物業(yè)管理費收繳差額，開發(fā)商甚至可以給予補償，這就難免造成物業(yè)管理公司只對開發(fā)商負責，不對業(yè)主負責的情況。一家對業(yè)主沒有責任的物業(yè)管理公司，能夠搞好對業(yè)主的服務(wù)嗎？顯然會大打折扣。更何況，有的物業(yè)管理公司只是開發(fā)商名下的分支單位，本來就是一家人。因此，當業(yè)主對開房商提出房屋質(zhì)量、合同承諾、物業(yè)管理等各方面的問題時，物業(yè)管理公司就有可能站不到業(yè)主這一邊，因為經(jīng)濟利益這支無形的手在起作用。

抱著臨時觀念，形成短期行為。前期物業(yè)管理階段，是從第一戶業(yè)主入住之時起，到開發(fā)商與業(yè)主委員會辦完交接手續(xù)、新聘的物業(yè)管理公司到位之日止。基于這種情況，有的前期物業(yè)管理公司并不全心致力于提升服務(wù)質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏得市場信譽，以圖長期經(jīng)營；抱定的是臨時觀念，采取的是應(yīng)付態(tài)度，只談收錢，不談服務(wù)，混到合同期滿再由開發(fā)商安排一個地方，依然有飯吃。而作為開發(fā)商，對于這種短期行為，往往睜一只眼閉一只眼，房子已經(jīng)賣出去了，錢已經(jīng)到手了。前期物業(yè)管理不但不是效益增長點，甚至還要倒貼錢，服務(wù)質(zhì)量如何，實在是懶得過問。這樣，吃虧的當然是業(yè)主。

湊成草臺班子，造成管理失范。某些前期物業(yè)管理公司，不光是基于“前期”二字，主觀上不想搞好服務(wù)，還由于它是由開發(fā)商找的幾個富余人員湊成的草臺班子，拿一個臨時資質(zhì)，就匆忙上陣搞物業(yè)管理。這樣的物業(yè)管理公司，人員良莠不齊，根本就不懂物業(yè)管理為何物，以為只是值值班、掃掃地就是物業(yè)管理。殊不知物業(yè)管理應(yīng)有深得業(yè)主認同的服務(wù)理念，是一門與人打交道的學(xué)問，還需要有應(yīng)對本專業(yè)的技能和知識。什么也不懂的人來搞物業(yè)管理，管理便失去了規(guī)范。

前期物業(yè)管理“三部曲”

“瞻前顧后”，精心做好施工隊段的管理服務(wù)。這項服務(wù)在小區(qū)交付使用前提供給發(fā)展商參考，其主要功能為：針對性地提出小區(qū)現(xiàn)存的會影響未來管理的問題，使發(fā)展商能有時間考慮改善措施，以減少日后管理設(shè)施修改或增加的費用；在業(yè)主入住前可擬定管理費及其它費用的基準和分攤原則，使日后管理運作能暢通。

抓住重點、難點，防止工程“硬傷”。針對設(shè)計、建筑材料、公用設(shè)備及設(shè)施提出建議，使物業(yè)的各項設(shè)備功能符合國際管理水平；評估影響物業(yè)管理運作及收費的因素。根據(jù)整體設(shè)計，選用材料，設(shè)施設(shè)備等，擬定物業(yè)管理收費標準；評估小區(qū)規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)。從管理角度提出一切對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的建議，如停車場出入口的位置、公共設(shè)備及電梯的設(shè)置位置等。從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；站在使用者的角度對有關(guān)工程設(shè)備的選擇提供意見；建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害；物業(yè)管理公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路，保證樓宇的安全啟用，正常運行；擬定物業(yè)的竣工驗收后交付使用的程序，使小區(qū)業(yè)主能有序接收房屋，減少不必要爭執(zhí)；評估各機電房的規(guī)劃位置，建議小區(qū)內(nèi)的配電房、水泵房、煤氣調(diào)壓站、污水處理站、水池等的適當位置，使日后管理能更為暢順，節(jié)省資源，并擬出管理維修保養(yǎng)計劃；水電供應(yīng)容量問題。在規(guī)劃設(shè)計中，不僅要考慮地區(qū)人口的日常器具、生活用水及用電，同時須考慮整個小區(qū)的公共照明用電、清潔、綠化用水的容量問題，避免管理費預(yù)算透支；消防設(shè)備的設(shè)置。在建筑設(shè)計中，消防設(shè)備的配套須嚴格按國家有關(guān)規(guī)范要求，并應(yīng)重視各種消防死角，建議在各消防死角預(yù)留位置并設(shè)置入口配合消防車行動。

制定業(yè)主手冊和員工培訓(xùn)計劃。制定業(yè)主手冊及裝修流程守則，使業(yè)主提前對管理運作有充分了解；配套設(shè)施的安排。以小區(qū)銷售對象作為目標，在規(guī)劃中考慮有關(guān)的生活配套設(shè)施，以便合理布置日后管理；員工培訓(xùn)計劃。物業(yè)管理是一項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，因此必須對擔當?shù)谝痪€的管理人員，如銷售、管理、保安、工程及會計人員等接受專業(yè)特定訓(xùn)練，訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，也應(yīng)包括其它項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計劃要理論與實踐并行，配合適當演習(xí)，使工作人員能夠熟悉突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

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