“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

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日前，《陽侃的茶室》全新開講，金地集團副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理陽侃與克而瑞集團董事長丁祖昱、CKO學習型組織網(wǎng)創(chuàng)始人、管理學博邱昭良以及博加信息董事長、混沌創(chuàng)新領教孫丹麟共話《行業(yè)困境下的組織挑戰(zhàn)》，求解新形勢下房企變革之道。

陽侃分析認為，品質(zhì)消費時代已經(jīng)來臨了，居民對質(zhì)量、功能、品質(zhì)和美的要求，對施工過程中精工工藝的要求越來越高?；谄焚|(zhì)消費時代要求，金地集團華東區(qū)域地產(chǎn)公司（以下簡稱“金地華東”）不斷提升開發(fā)效率，打造良好的組織能力，在內(nèi)部體系加速打通到外部體系的情況下，也使得組織能力的邊界得以不斷擴大。

邱昭良也表示，在房地產(chǎn)業(yè)困境下，房企的組織結構也面臨挑戰(zhàn)，需要通過增長模式變“活下去”、組織能打造實現(xiàn)降本增效，以及化轉型與變、才技能升級與重塑、領導轉型與提升等，從戰(zhàn)略、結構、系統(tǒng)、技能、人員、風格等多個維護打造共同價值觀。

以“產(chǎn)品力”競逐品質(zhì)消費時代

今年上半年，我國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出“先揚后抑”發(fā)展曲線。

中指研究院分析認為，一季度市場活躍度提升，部分熱點城市出現(xiàn)“小陽春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預期，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重點100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，今年上半年累計成交規(guī)模同比增長11%，成交規(guī)模為近年來同期較低水平，近八年中僅高于2022年同期。

“從累計同比來看，當前市場仍處在底部企穩(wěn)的弱復蘇階段，底部具有一定支撐但增長動能偏弱。”克而瑞方面分析認為，前期積累的剛需需求釋放完畢后，短期市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能持續(xù)轉弱，城市分化愈發(fā)明顯。

房地產(chǎn)市場整體下行產(chǎn)生的影響也直觀地體現(xiàn)在各大房企財務數(shù)據(jù)上。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上半年，TOP100房企銷售總額為億元，同比微增%。其中，銷售額超千億元的房企共有7家，較2022年同期減少2家；百億房企78家，較2022年同期減少7家。

克而瑞方面表示，今年上半年，百強房企格局繼續(xù)分化，部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強，中小房企競爭力不足?！罢w來看，在目前的行業(yè)背景下，部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強的抗周期韌性?！?/p>

在陽侃看來，過去幾年，金地華東公司在組織結構方面做了諸多創(chuàng)新實踐，最關鍵的在于投運一體化?！巴ㄟ^高精準投資支持未來更好的基因改善，從而倒逼一系列經(jīng)營能力提升，同時持續(xù)提升項目開發(fā)效率?！?/p>

今年上半年，金地集團斥資超過100億元摘得7宗地塊，新增土儲面積60余萬平米，均位于上海、杭州等具有更強安全性和流動性的一二線城市。在當前市場環(huán)境下，金地集團也是為數(shù)不多的具備土地投拓能力的房企之一。

“房企需要適應從規(guī)模擴張到戰(zhàn)略聚焦的新常態(tài)?！倍∽骊疟硎?，目前，房企拿地投資都非常聚焦于華東地區(qū)等樓市基本面較好的城市，雖然投資壓力變小了，但產(chǎn)品和營銷的壓力在增加，產(chǎn)品品質(zhì)需要進一步提升。

以金地集團為例，產(chǎn)品競爭力首先體現(xiàn)在品質(zhì)感，在打動客戶中的權重占比越來越高。陽侃表示，在全新的房地產(chǎn)品質(zhì)消費時代和周期中，項目的產(chǎn)品品質(zhì)感如果能在房地產(chǎn)行業(yè)里做到頂級優(yōu)秀，即使在整體銷售去化較困難的大環(huán)境中，好產(chǎn)品也可能會賣得更好，去化周期更短，在新一輪周期中的產(chǎn)品品質(zhì)競爭力也會更強。

值得注意的是，在“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”等新政策基調(diào)下，今年下半年政策加力預期逐漸增強。對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，在當前市場下行的情況下，需要采取調(diào)控措施來穩(wěn)定市場，而不是一味地調(diào)整漲速過快的情況。預計后續(xù)將推出寬松政策，以優(yōu)化房地產(chǎn)市場。

“特大型城市和大型城市是市場的風向標，如果一線城市有較好的表現(xiàn)，市場情緒可能逐漸穩(wěn)定。”盧文曦分析認為。

“優(yōu)等生”的組織結構變革之道

隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體進入深度調(diào)整期，眾多企業(yè)對原有的組織體系做出變化，“轉型升級”和“穿越周期”已然成為近期的高頻關鍵詞。

陽侃表示，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨困境時，房企在組織能力方面需要解決的核心問題在于，之前面對的很多情況和問題是有線性答案的，做好一件事情就會有好的結果。但現(xiàn)在遇到的問題都是系統(tǒng)性問題，給出的答案必須是系統(tǒng)性的答案，才會有好的結果。

丁祖昱也認同這一觀點。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境到底是什么？在丁祖昱看來，實際是一種變化，從原來都熟悉的運作模式，變成了大家不熟悉的運作模式，比如新盤去化率降低，此前的高周轉、快速去化模式行不通了?！斑@其實是整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，或者說是出現(xiàn)的最大變化。”

丁祖昱表示，自2021年之后，房地產(chǎn)行業(yè)“三高”（高杠桿、高負債、高周轉）模式一去不返，房企也要慢慢習慣新的行業(yè)發(fā)展模式。在行業(yè)規(guī)模發(fā)生巨大變化的同時，房企自身也在發(fā)生巨大的變化。比如在銷售壓力等面前，房企不再追求規(guī)模，所以大家投資也就更謹慎。

世界知名人力資源管理咨詢機構怡安集團（紐約證交所股票代碼：AON）旗下怡安人力資本研報分析認為，在房企達到一定量級后，房企的業(yè)務布局、項目數(shù)量、業(yè)態(tài)跨度等呈倍數(shù)擴張，管理的范圍與復雜度呈指數(shù)級增長，對傳統(tǒng)科層式管理的決策流程、響應時效、人員配置等提出較大挑戰(zhàn)。

此外，在邱昭良看來，房企應對不確定性挑戰(zhàn)的“終極策略”是“以不變應萬變”，未來唯持久的競爭優(yōu)勢，就是有能競爭對學習得更快，通過創(chuàng)新適變、社會協(xié)調(diào)和知識運營三個視角與三種實踐策略打造學習型組織。

“從創(chuàng)新變視來看，要持續(xù)推動組織變與創(chuàng)新。從知識運營視角來看，要搭建組織學習體系的廟算、動、復盤、知識萃取和運營四類機制。”邱昭良表示，在社會協(xié)同方面，我超越、智模式、共同愿景、團隊學習和系統(tǒng)思考“五項修煉”建設學習型組織，達到激發(fā)熱望、強化協(xié)同和應對復雜性，打造未來核能的目標。

據(jù)了解，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、震蕩期，房企大多通過壓層級以控成本、簡架構以促融合、收權限以控風險等方式找到組織結構變革的突破口，以進一步推進扁平化高效管理，自上而下實現(xiàn)降本增效。

明源不動產(chǎn)研究院分析認為，為了應對劇變的經(jīng)濟與行業(yè)環(huán)境，近年來房企的組織架構調(diào)整變得非常頻密。

面對行業(yè)下行帶來的壓力和市場重構潛藏的機遇，房企應該如何走向未來形態(tài)？怡安人力資本方面分析認為，在聚焦地產(chǎn)主業(yè)，加大力度探索經(jīng)營型業(yè)務的同時，房企將以總部定位功能為首，自上而下牽引組織變革。

“承接戰(zhàn)略規(guī)劃的第一層組織首先為公司總部，在新的發(fā)展藍圖下，總部的管控焦點、功能定位往往最先發(fā)生變革，并自上而下帶動組織整體陣型的調(diào)整?？偛客ǔで箦e位互補，找到發(fā)力點與增量價值創(chuàng)造空間，承擔起總部統(tǒng)領業(yè)務、總部為專業(yè)高地、總部去地產(chǎn)化等功能。”怡安人力資本方面表示。

丁祖昱進一步分析認為，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)模式、融資模式等都在發(fā)生深刻變化。比如，房地產(chǎn)行業(yè)目前探討的大資管模式，要求提升精準投資能力，房企總部權利由放到收，資源集中配置，資金集中管理，投資集中決策，更加重視營銷渠道等等。

（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）