2019年8月25日，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》宣布房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)改變，從之前參考基準(zhǔn)利率，調(diào)整為參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，使得房貸利率更加契合金融市場(chǎng)環(huán)境。

Q：那么，什么是LPR?和我們之前的基準(zhǔn)利率有什么不一樣?

A：在介紹LPR之前，可以先了解一下MLF，MLF全稱為中期借貸便利，屬于央行的貨幣政策工具之一，即央行通過(guò)招標(biāo)方式向商業(yè)銀行、政策性銀行提供借款，并要求銀行將借款向指定對(duì)象發(fā)放貸款。

LPR(Loan Prime Rate)全稱：貸款基礎(chǔ)利率，LPR=MLF+銀行平均加點(diǎn)，銀行平均加點(diǎn)是由18家銀行共同報(bào)數(shù)，然后去除最高最低值，選取剩余16家銀行報(bào)數(shù)的平均值加上MLF得出，每月20號(hào)調(diào)整一次。MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，而LPR是銀行向客戶提供貸款時(shí)所產(chǎn)生的利率。

基準(zhǔn)利率，是央行發(fā)布給商業(yè)銀行的貸款指導(dǎo)性利率，購(gòu)房時(shí)實(shí)際合同利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上下一定范圍內(nèi)浮動(dòng)。

Q：什么時(shí)候開(kāi)始房貸利率定價(jià)轉(zhuǎn)換，可以轉(zhuǎn)換為哪些利率?

A：2020年3月1日，房貸利率定價(jià)轉(zhuǎn)換工作正式開(kāi)啟，2020年1月1日前簽訂商業(yè)房貸合同的客戶可以將房貸利率選擇轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)或者固定利率。截止到2020年8月31日，我國(guó)絕大部分存量房貸都需要完成轉(zhuǎn)換。

Q：利率轉(zhuǎn)化后立刻生效嗎?

A：轉(zhuǎn)換后仍保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調(diào)整。利率調(diào)整日一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對(duì)應(yīng)日期，雖然每個(gè)月LPR都會(huì)調(diào)整，但房貸利率并不會(huì)每月都會(huì)變化。

Q：所有房貸利率需要轉(zhuǎn)換嗎?

A：并不是所有貸款利率都能轉(zhuǎn)換，如果當(dāng)初和銀行約定的利率是按照基準(zhǔn)利率定價(jià)(上浮或者折扣)，就需要轉(zhuǎn)換。如果約定的是固定利率，就不能轉(zhuǎn)換。二套房、公寓、商鋪、寫(xiě)字樓，只要是跟基準(zhǔn)利率掛鉤浮動(dòng)的個(gè)人貸款，都需要轉(zhuǎn)換。公積金貸款(包含組合貸中公積金部分)、不良貸款等不能轉(zhuǎn)換。

Q：存量房貸與新增房貸利率是一樣的嗎?

A：不一樣，在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放，按照存量房貸劃分，在規(guī)定日期之后的，屬于新增房貸。

Q：存量房貸利率如何計(jì)算?

A：換“錨”后房貸利率的具體算法是“LPR+固定點(diǎn)差”，固定點(diǎn)差的計(jì)算公式為：原合同約定利率-2019年12月的LPR，假設(shè)原合同約定利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，原合同約定利率= 4.9%×(1+10%)=5.39%，固定點(diǎn)差則為：5.39%-4.8%=0.59%， 如約定合同利率如低于2019年12月的LPR，固定點(diǎn)差則為負(fù)值，固定點(diǎn)差一旦確定，就一直固定不變了。根據(jù)上文的假設(shè)結(jié)果，假定2020年12月的LPR為4.8%，套入公式“LPR+固定點(diǎn)差”后，房貸利率則為4.8%+0.59%=5.09%。

Q：新增房貸利率如何計(jì)算?

A：新增房貸利率計(jì)算公式為：“LPR+基點(diǎn)”，基點(diǎn)由各地政府決定，重點(diǎn)來(lái)了，加多少“基點(diǎn)”，地方政府是可以靈活調(diào)整的。

Q：固定利率與存量房貸利率的優(yōu)劣勢(shì)在哪?

A：固定利率為按照簽合同時(shí)原合同最近的執(zhí)行利率，只要選擇了固定利率，存量房貸的利率將不會(huì)改變，不再隨基準(zhǔn)利率變動(dòng)，也不受LPR利率影響，其好處就是利率不受宏觀環(huán)境、政策等影響，在經(jīng)濟(jì)回升或者通貨膨脹時(shí)，貸款利率不會(huì)變動(dòng)，比較穩(wěn)定。

存量房貸利率則隨之市場(chǎng)環(huán)境變化而按月調(diào)整，嗅覺(jué)較為敏感，選擇LPR利率的好處是，LPR利率下降，房貸利率也會(huì)下降。但是LPR利率也是浮動(dòng)的，如果經(jīng)濟(jì)回升，或者是通貨膨脹，導(dǎo)致LPR利率上升，則房貸利率也會(huì)上升，如此就要支付更多的貸款利息。

Q：固定利率與存量房貸利率各有千秋，該如何選擇?

A：中長(zhǎng)期利率趨勢(shì)取決于中國(guó)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走向。當(dāng)前中國(guó)及全球都處于經(jīng)濟(jì)下行通道。隨著經(jīng)濟(jì)降速、房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控、地方政府隱性債務(wù)逐步規(guī)范，以及剛兌的逐步打破，整體利率水平仍將趨于回落。根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，未來(lái)幾年降息幅度比較大，10年國(guó)債收益率從2019年10月底3.3%到如今的2.54%，近80BP跌幅，市場(chǎng)未來(lái)整體利率走低可能性較高，由此更為推薦LPR浮動(dòng)利率。

Q：新房奴們能不能享受到LPR的福利?

A：LPR利率雖然與市場(chǎng)進(jìn)行接軌，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，多數(shù)行業(yè)開(kāi)始享受到LPR降息的所帶來(lái)的福利，但新增房貸利率被排除在外，因?yàn)榈胤娇梢愿鶕?jù)城市發(fā)展需求按月調(diào)整基點(diǎn)，而新增房貸利率在存量房貸款還完后成為市場(chǎng)主導(dǎo)利率，單就樓市而言，無(wú)論搞不搞LPR，差別不大。

對(duì)于整體市場(chǎng)而言，LRP的調(diào)整更加靈活，更能對(duì)市場(chǎng)最新的金融政策以及市場(chǎng)環(huán)境做出反應(yīng)。綜合來(lái)說(shuō)，LPR就是為了疏通利率的傳導(dǎo)機(jī)制，原先的利率會(huì)導(dǎo)致一些中小企業(yè)融資困難，特別是有些銀行會(huì)以官方的貸款基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，再乘一定的倍數(shù)作為它們的下限利率，這對(duì)市場(chǎng)利率向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)形成了阻礙，難以適應(yīng)金融市場(chǎng)發(fā)展的需要，LPR的誕生對(duì)于貸款者以及企業(yè)而言就是降低融資成本，推進(jìn)利率市場(chǎng)化。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，LPR并非完全市場(chǎng)化的利率，受制于央行的MLF操作，LPR不會(huì)真正飛出宏觀調(diào)控的手掌心。市場(chǎng)利率不斷走低，各行各業(yè)得以享受LPR走低的紅利，唯獨(dú)房地產(chǎn)被排除在外。“房住不炒”依然是樓市調(diào)控總基調(diào)，至少在央媽目前的口徑里，房貸利率絲毫沒(méi)有放水的跡象。同時(shí)，房貸“降息”也要指望政府“降基”，在利率的市場(chǎng)化的階段樓市無(wú)法參與狂歡，房貸利率仍然受到高度管制。