2019年8月25日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布《關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調整的公告》宣布房貸利率的定價基準改變，從之前參考基準利率，調整為參考貸款市場報價利率(LPR)，使得房貸利率更加契合金融市場環(huán)境。

Q：那么，什么是LPR?和我們之前的基準利率有什么不一樣?

A：在介紹LPR之前，可以先了解一下MLF，MLF全稱為中期借貸便利，屬于央行的貨幣政策工具之一，即央行通過招標方式向商業(yè)銀行、政策性銀行提供借款，并要求銀行將借款向指定對象發(fā)放貸款。

LPR(Loan Prime Rate)全稱：貸款基礎利率，LPR=MLF+銀行平均加點，銀行平均加點是由18家銀行共同報數(shù)，然后去除最高最低值，選取剩余16家銀行報數(shù)的平均值加上MLF得出，每月20號調整一次。MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，而LPR是銀行向客戶提供貸款時所產(chǎn)生的利率。

基準利率，是央行發(fā)布給商業(yè)銀行的貸款指導性利率，購房時實際合同利率可在基準利率基礎上上下一定范圍內浮動。

Q：什么時候開始房貸利率定價轉換，可以轉換為哪些利率?

A：2020年3月1日，房貸利率定價轉換工作正式開啟，2020年1月1日前簽訂商業(yè)房貸合同的客戶可以將房貸利率選擇轉換為貸款市場報價利率(LPR)或者固定利率。截止到2020年8月31日，我國絕大部分存量房貸都需要完成轉換。

Q：利率轉化后立刻生效嗎?

A：轉換后仍保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調整。利率調整日一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對應日期，雖然每個月LPR都會調整，但房貸利率并不會每月都會變化。

Q：所有房貸利率需要轉換嗎?

A：并不是所有貸款利率都能轉換，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價(上浮或者折扣)，就需要轉換。如果約定的是固定利率，就不能轉換。二套房、公寓、商鋪、寫字樓，只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。公積金貸款(包含組合貸中公積金部分)、不良貸款等不能轉換。

Q：存量房貸與新增房貸利率是一樣的嗎?

A：不一樣，在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放，按照存量房貸劃分，在規(guī)定日期之后的，屬于新增房貸。

Q：存量房貸利率如何計算?

A：換“錨”后房貸利率的具體算法是“LPR+固定點差”，固定點差的計算公式為：原合同約定利率-2019年12月的LPR，假設原合同約定利率為基準利率上浮10%，原合同約定利率= 4.9%×(1+10%)=5.39%，固定點差則為：5.39%-4.8%=0.59%， 如約定合同利率如低于2019年12月的LPR，固定點差則為負值，固定點差一旦確定，就一直固定不變了。根據(jù)上文的假設結果，假定2020年12月的LPR為4.8%，套入公式“LPR+固定點差”后，房貸利率則為4.8%+0.59%=5.09%。

Q：新增房貸利率如何計算?

A：新增房貸利率計算公式為：“LPR+基點”，基點由各地政府決定，重點來了，加多少“基點”，地方政府是可以靈活調整的。

Q：固定利率與存量房貸利率的優(yōu)劣勢在哪?

A：固定利率為按照簽合同時原合同最近的執(zhí)行利率，只要選擇了固定利率，存量房貸的利率將不會改變，不再隨基準利率變動，也不受LPR利率影響，其好處就是利率不受宏觀環(huán)境、政策等影響，在經(jīng)濟回升或者通貨膨脹時，貸款利率不會變動，比較穩(wěn)定。

存量房貸利率則隨之市場環(huán)境變化而按月調整，嗅覺較為敏感，選擇LPR利率的好處是，LPR利率下降，房貸利率也會下降。但是LPR利率也是浮動的，如果經(jīng)濟回升，或者是通貨膨脹，導致LPR利率上升，則房貸利率也會上升，如此就要支付更多的貸款利息。

Q：固定利率與存量房貸利率各有千秋，該如何選擇?

A：中長期利率趨勢取決于中國未來宏觀經(jīng)濟走向。當前中國及全球都處于經(jīng)濟下行通道。隨著經(jīng)濟降速、房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調控、地方政府隱性債務逐步規(guī)范，以及剛兌的逐步打破，整體利率水平仍將趨于回落。根據(jù)當前的經(jīng)濟形勢，未來幾年降息幅度比較大，10年國債收益率從2019年10月底3.3%到如今的2.54%，近80BP跌幅，市場未來整體利率走低可能性較高，由此更為推薦LPR浮動利率。

Q：新房奴們能不能享受到LPR的福利?

A：LPR利率雖然與市場進行接軌，實現(xiàn)市場化，多數(shù)行業(yè)開始享受到LPR降息的所帶來的福利，但新增房貸利率被排除在外，因為地方可以根據(jù)城市發(fā)展需求按月調整基點，而新增房貸利率在存量房貸款還完后成為市場主導利率，單就樓市而言，無論搞不搞LPR，差別不大。

對于整體市場而言，LRP的調整更加靈活，更能對市場最新的金融政策以及市場環(huán)境做出反應。綜合來說，LPR就是為了疏通利率的傳導機制，原先的利率會導致一些中小企業(yè)融資困難，特別是有些銀行會以官方的貸款基準利率為準，再乘一定的倍數(shù)作為它們的下限利率，這對市場利率向實體經(jīng)濟傳導形成了阻礙，難以適應金融市場發(fā)展的需要，LPR的誕生對于貸款者以及企業(yè)而言就是降低融資成本，推進利率市場化。

對于房地產(chǎn)市場而言，LPR并非完全市場化的利率，受制于央行的MLF操作，LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。市場利率不斷走低，各行各業(yè)得以享受LPR走低的紅利，唯獨房地產(chǎn)被排除在外。“房住不炒”依然是樓市調控總基調，至少在央媽目前的口徑里，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。同時，房貸“降息”也要指望政府“降基”，在利率的市場化的階段樓市無法參與狂歡，房貸利率仍然受到高度管制。