灰色的毛坯房埋沒(méi)在雜草間，建筑垃圾遍地，唯獨(dú)少見(jiàn)人影……這是杭州富陽(yáng)泰禾世茂大城小院的工地現(xiàn)場(chǎng)。原本應(yīng)于今年6月30日收房的業(yè)主們，有人一邊租房，一邊還貸，走上不見(jiàn)盡頭的維權(quán)之路。

不僅是杭州，從北京到上海、太原等地，泰禾集團(tuán)(000732.SZ，下稱“泰禾”)旗下多個(gè)項(xiàng)目面臨不同程度的停工現(xiàn)象。曾經(jīng)的“日光盤(pán)”上海泰禾大城小院，經(jīng)歷半年維權(quán)“拉鋸戰(zhàn)”后，目前建設(shè)進(jìn)度依舊緩慢。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，獲取資金支持是泰禾眼下的重中之重，只有盡快推動(dòng)工程竣工、通過(guò)備案驗(yàn)收，才能辦理交付許可，讓業(yè)主盡快收房。不過(guò)，對(duì)身負(fù)349億元未還債務(wù)的泰禾來(lái)說(shuō)，走出資金危局并非易事。

8月24日，泰禾公告第五筆債券違約情況，稱公司出現(xiàn)流動(dòng)性困難，未能完成“18泰禾02”本息兌付。值得注意的是，這筆債券本應(yīng)于9月19日到期，鑒于泰禾存在違約事項(xiàng)，債權(quán)人要求加速清償。

業(yè)主收樓受阻

泰禾自身的債務(wù)危機(jī)，正在項(xiàng)目和業(yè)主端持續(xù)發(fā)酵。

今年2月底，上海泰禾大城小院業(yè)主收到一封來(lái)自項(xiàng)目公司的“家書(shū)”，稱因疫情等不可抗力因素，大城小院的工程進(jìn)度受到嚴(yán)重影響，部分樓棟會(huì)適當(dāng)順延產(chǎn)權(quán)證的取得和交付，并承諾疫情后將全力恢復(fù)生產(chǎn)。

疫情緩解后，業(yè)主王先生去售樓處關(guān)注進(jìn)度，卻發(fā)現(xiàn)工地沒(méi)有工人，且無(wú)任何復(fù)工跡象。兩年前，他借助貸款在大城小院買(mǎi)下自己的第一套房，如今卻面臨無(wú)房可收的尷尬境地，被迫走上維權(quán)之路。

王先生的遭遇并非孤例，在微博話題“上海長(zhǎng)興島泰禾大城小院”下，大量網(wǎng)友質(zhì)疑該項(xiàng)目“面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)”“違規(guī)挪用資金”，并持續(xù)發(fā)布工地實(shí)景圖像。從畫(huà)面上看，地面堆放著大量施工材料，現(xiàn)場(chǎng)也未有工人活動(dòng)。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，上海泰禾大城小院位于上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興島，分為南北兩區(qū)，分別由泰禾旗下的上海禾柃和上海興閎負(fù)責(zé)建設(shè)。該項(xiàng)目本應(yīng)于今年7月30日交付，目前建設(shè)進(jìn)度緩慢，均未如期交付。

6月5日，崇明區(qū)房管局公開(kāi)表示，泰禾承諾在6月初注入一筆資金用于工程建設(shè)，以推動(dòng)工程全面復(fù)工。王先生表示，這是業(yè)主反映情況以來(lái)首次獲得的項(xiàng)目進(jìn)展信息。

7月24日，崇明區(qū)房管局在信訪平臺(tái)進(jìn)一步反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)展，稱泰禾前期已注入3000萬(wàn)元，其中近1000萬(wàn)元用于農(nóng)民工工資，其余均已用于工程建設(shè)，后續(xù)將有約8000萬(wàn)元(青浦項(xiàng)目退稅)資金注入。

此后，泰禾終于公布延期交房的確切安排。7月27日，上海興閎和上海禾柃雙雙發(fā)布延期交房告知函，北區(qū)和南區(qū)的預(yù)計(jì)交付時(shí)間已分別被推遲到明年3月15日和明年7月31日。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，近日，泰禾大城小院已出現(xiàn)較為明顯的復(fù)工跡象，工地面貌較1個(gè)月前已有較大變化。

而位于杭州的泰禾世茂大城小院工程在過(guò)去一段時(shí)間里同樣幾近停滯。有業(yè)主告訴第一財(cái)經(jīng)記者，自己2018年貸款買(mǎi)下一套價(jià)值300萬(wàn)元的房，但交房時(shí)間從今年推到明年，項(xiàng)目工地鋼筋水泥橫陳，雜草叢生一片荒蕪。

太原泰禾·金尊府的業(yè)主也向記者表示，該樓盤(pán)分三期建設(shè)，建成后將是晉陽(yáng)湖片區(qū)的大型綜合社區(qū)。但疫情好轉(zhuǎn)后，項(xiàng)目基本處于停工狀態(tài)，一期能否按時(shí)于10月交付仍不確定，配套學(xué)校落地也困難重重。

對(duì)此泰禾接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)回應(yīng)道，上海大城小院正在推進(jìn)中，應(yīng)該很快有進(jìn)展;太原泰禾·金尊府配套小學(xué)已于近日完成主體封頂，其余樓棟施工正在推進(jìn)中，關(guān)于業(yè)主子女入學(xué)山大附中附小的問(wèn)題，泰禾太原公司正在推進(jìn)。

杭州富陽(yáng)，泰禾世茂大城小院工地現(xiàn)場(chǎng)

資金監(jiān)管漏洞

泰禾業(yè)主的顧慮不僅在于施工進(jìn)度。據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，上海大城小院南區(qū)仍有700余套住房并未獲發(fā)預(yù)售證。一名房產(chǎn)中介也向第一財(cái)經(jīng)記者表示，項(xiàng)目后續(xù)一批住房銷(xiāo)售時(shí)確實(shí)沒(méi)有預(yù)售證，但因推出優(yōu)惠活動(dòng)，部分客戶還會(huì)去買(mǎi)。

盡管泰禾方面表示，南區(qū)銷(xiāo)售回款可滿足項(xiàng)目建設(shè)需求，但因南區(qū)僅有一張規(guī)劃許可證，無(wú)法將已售和未售住房分批驗(yàn)收處理。只有剩余700余套住房盡快獲得預(yù)售資格，已售住房才能在建設(shè)資金和交付時(shí)間上獲得保障。

“整個(gè)竣工驗(yàn)收流程的不確定因素很多，交付時(shí)間并不能準(zhǔn)確預(yù)估。”有地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在客戶資質(zhì)良好的情況下，從開(kāi)售到拿到回款最快需要60~70天，如果客戶資格認(rèn)定出現(xiàn)問(wèn)題，則可能長(zhǎng)達(dá)三五個(gè)月。

即便能盡快拿到回款并完成項(xiàng)目建設(shè)，交房前也需要完成竣工驗(yàn)收、完稅、繳納維修基金、辦理入住許可等一系列事項(xiàng)，“基于這么多不確定因素，一年后能夠把所有手續(xù)完成已經(jīng)是非常理想的狀態(tài)。”

該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，泰禾需要借資金去推進(jìn)工程盡快竣工并通過(guò)備案驗(yàn)收，然后辦理交付許可，實(shí)現(xiàn)賬面收入。如果現(xiàn)在不解決資金問(wèn)題，上海大城小院明年7月交付的可能性不大。

業(yè)主的另一顧慮是項(xiàng)目資金去向。據(jù)悉，上海大城小院有三個(gè)資金監(jiān)管賬戶：上海興閎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的南京銀行資金監(jiān)管賬戶、上海銀行資金監(jiān)管賬戶和上海禾柃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的大連銀行監(jiān)管賬戶。

但王先生稱，兩年前貸款買(mǎi)房后，銀行通知他需更改預(yù)售合同中的收款賬號(hào)，收款銀行從大連銀行上海浦東支行變更為工商銀行尚嘉中心支行。北區(qū)住房預(yù)售合同中，也出現(xiàn)收款銀行與項(xiàng)目預(yù)收款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不相符的情況。

由于一些城市并未制定預(yù)售資金監(jiān)管政策，導(dǎo)致政府部門(mén)和銀行在監(jiān)管房企資金時(shí)無(wú)據(jù)可循，預(yù)售資金存在被挪用風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)法受到嚴(yán)格監(jiān)管的預(yù)售資金，也為項(xiàng)目如期完工再添不確定性。

2010年，住建部曾發(fā)文要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，至今已有杭州、山西、北京、武漢等地陸續(xù)出臺(tái)了當(dāng)?shù)厣唐贩款A(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，包括設(shè)立專項(xiàng)賬戶、設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)等。

轉(zhuǎn)機(jī)在何處

泰禾各個(gè)項(xiàng)目層面的問(wèn)題要得到根本解決，源頭還是在于消除集團(tuán)的債務(wù)和資金危機(jī)。目前，泰禾方面已積極展開(kāi)債務(wù)重組等相關(guān)工作，而萬(wàn)科的介入，似乎給問(wèn)題的化解帶來(lái)一線生機(jī)。

截至8月14日，泰禾已到期未還款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元，而在此前的7月7日，泰禾已到期未還款金額還是270.65億元。

為走出債務(wù)危機(jī)、盤(pán)活現(xiàn)存資產(chǎn)、優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，泰禾投資擬將其持有的上市公司19.9%的股份轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科旗下公司海南萬(wàn)益，轉(zhuǎn)讓價(jià)每股4.9元，總價(jià)約24.3億元。如果成功轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)科將成為泰禾的第二大股東。

在8月28日舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝首談萬(wàn)科與泰禾合作的初衷。他表示，泰禾面臨的主要是資金和融資問(wèn)題，但其產(chǎn)品力和技術(shù)能力非常不錯(cuò)。“大家在一個(gè)行業(yè)里，都是中城聯(lián)盟成員企業(yè)，難做的時(shí)候要一起想辦法。”

在萬(wàn)科介入之前，泰禾已經(jīng)用了一年多的時(shí)間來(lái)試圖化解危機(jī)，包括出讓眾多項(xiàng)目等。

泰禾現(xiàn)存公司債券共15筆，其中“17泰禾02 ”將于今年10月10日到期，債券余額15.98億元，利率7.5%;2020notes-I、2020notes-II及增發(fā)的四筆境外美元債將于下半年到期，債券余額合計(jì)24.3億元。

值得注意的是，泰禾上述公司債券并不存在擔(dān)保人。該集團(tuán)一份債券募集說(shuō)明書(shū)表示，若發(fā)行人未能按時(shí)、足額償付債券的本息，債券持有人無(wú)法從除發(fā)行人外的第三方處獲得償付，亦無(wú)法通過(guò)保證人或擔(dān)保物受償債券本息。

因自身利益難以被保障，“18泰禾02”相關(guān)債權(quán)人已要求加速清償。該筆債券應(yīng)于2021年9月19日進(jìn)行到期兌付，本息應(yīng)兌付金額16.125億元，因債權(quán)人將時(shí)間提前至8月24日，泰禾未能如期兌付，將再添一筆債務(wù)違約。

泰禾表示，公司將積極與債券持有人溝通，了解持有人訴求，協(xié)商解決辦法，并聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展債務(wù)重組工作。公司將綜合各方意見(jiàn)形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案，以最大程度保證債權(quán)人的利益。

債務(wù)纏身、接連違約的泰禾，收到深交所于8月24日發(fā)出的監(jiān)管問(wèn)詢函，要求說(shuō)明債務(wù)重組事項(xiàng)的具體進(jìn)展及后續(xù)安排，并核查是否存在被實(shí)行其他風(fēng)險(xiǎn)警示的情形。目前，本應(yīng)8月28日遞交的回復(fù)函，已被泰禾泰禾延期至9月3日。