最近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛活躍，各地政策不斷松動(dòng)，深圳更是量價(jià)齊升，各大樓盤交易火爆。但今天咱們不展開說房的事兒，咱們說說貸款的事兒。許多朋友不太清楚LPR和房貸之間的關(guān)系，也不知道如何選擇對(duì)自己更有利，今天就詳細(xì)說說~

根據(jù)央行去年底的公告，自今年3月1日起，重新調(diào)整存量房貸利率，存量浮動(dòng)利率貸款客戶可以有兩個(gè)選擇：固定利率或隨LPR調(diào)整。原則上轉(zhuǎn)換工作應(yīng)于今年8月底前完成。但實(shí)際執(zhí)行時(shí)間是從2021年開始。今年存量用戶的房貸利率還是按照2019年執(zhí)行，按照當(dāng)前的還款約定償還。

如果你的個(gè)人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且屬于浮動(dòng)利率、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，那么，你正在面臨以下選擇——將貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR加減點(diǎn)，還是轉(zhuǎn)為固定利率。

那么問題來了：LPR和貸款利率有啥區(qū)別?貸款哪種更劃算?需要注意哪些問題?咱們一個(gè)個(gè)說。

首先，還是有很多朋友對(duì)LPR一頭霧水，不知道到底是什么。只有弄清楚LPR，才能明白如何與房貸做轉(zhuǎn)換。

LPR，全稱“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”，相當(dāng)于一個(gè)錨，以此為基準(zhǔn)。是央行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場(chǎng)報(bào)價(jià)，形成的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，每月20日(遇節(jié)假日順延)對(duì)外公布一次，目前包括1年期、5年期以上兩個(gè)品種。

央行推行以LPR利率為貸款定價(jià)基準(zhǔn)利率，各銀行只能在此利率上加碼，而不能下調(diào)。

原本我們?cè)谏暾?qǐng)房貸時(shí)，是以央行的基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)，然后參考每個(gè)銀行的折扣。比如基準(zhǔn)利率5%，9折之后實(shí)際貸款利率就是4.5%。換成LPR定價(jià)之后，就是以LPR為基準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上浮動(dòng)。

國家為什么要將房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為LPR呢?因?yàn)榕c基準(zhǔn)利率相比，LPR的市場(chǎng)化程度更高，能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。更有利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。

LPR轉(zhuǎn)換并不局限于房貸，還涵蓋企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等。就房貸來看，僅包含商業(yè)性個(gè)人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個(gè)人住房貸款;同時(shí)，固定利率貸款、2020年底前到期的個(gè)人住房貸款、已參考LPR的浮動(dòng)利率貸款也無需轉(zhuǎn)換。

那么如何判斷我們要不要轉(zhuǎn)換呢?記住下面五點(diǎn)：

1、不是公積金貸款;

2、房貸辦的是浮動(dòng)利率貸款，而不是固定利率，即有重定價(jià)條款(比如利率在每年1月1日調(diào)整);

3、合同期限內(nèi)還存在重定價(jià)日。也就是說，如果合同約定利率在每年1月1日調(diào)整，但這份在2020年10月就到期了，這種也不需要轉(zhuǎn)換。

4、合同中的利率，是按貸款基準(zhǔn)利率確定的(比如有這樣的表述：“基準(zhǔn)利率上浮10%”或“基準(zhǔn)利率打9折”);而不是按照貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)確定的;

5、房貸合同是在2020年1月1日前簽訂的。

滿足以上五點(diǎn)，則需要轉(zhuǎn)換，但只能轉(zhuǎn)換1次。如果有多份房貸，那么需要逐一轉(zhuǎn)換。

確定要轉(zhuǎn)換之后，又有了新的問題：房貸既可以轉(zhuǎn)換成固定利率也可轉(zhuǎn)換成LPR，到底哪種更劃算呢?

理論上來說，都是基于每個(gè)人對(duì)未來利率走勢(shì)的判斷。如果你認(rèn)為未來LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;如果認(rèn)為未來LPR可能會(huì)上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

如果轉(zhuǎn)換為LPR，市場(chǎng)化程度也越高，也就是說未來如果LPR下行，利率水平也會(huì)隨之下降。合同重定價(jià)后可以享受到降息帶來的優(yōu)惠。中國還處于發(fā)展中階段，LPR還比較高，如果以西方國家為參照標(biāo)準(zhǔn)，中長期來看，LPR大概率是會(huì)逐漸降低的。

現(xiàn)在就給大家舉例說說，到底LPR是怎么省錢的：

1、假設(shè)當(dāng)前利率水平為4.9%，某行給予8折優(yōu)惠，則實(shí)際貸款利率是3.92%。轉(zhuǎn)換為LPR后，以2019年12月LPR4.8為基準(zhǔn)，要在4.8基礎(chǔ)下浮0.88，維持利率水平3.92不變。切換后，這個(gè)下浮0.88就永遠(yuǎn)固定，直到房貸還完。

假定受到今年疫情的影響，未來LPR下降到4.5，那么一年之后你的房貸利率為4.5-0.88=3.62。

2、假設(shè)當(dāng)前利率水平為4.9%，某行上浮10%利率，則實(shí)際貸款利率是5.39%。今年轉(zhuǎn)換為LPR，以2019年12月LPR4.8為基準(zhǔn)，要上浮0.59，維持5.39不變，那么轉(zhuǎn)換之后上浮0.59就永遠(yuǎn)固定，直到房貸還完。

表面上看起來是不是實(shí)際利率并未發(fā)生變化?沒錯(cuò)。這是假定LPR利率不變的情況。有專業(yè)人士計(jì)算過，如果未來LPR下降5個(gè)基點(diǎn)，100萬房貸，等額本息還30年，那么月供將減少約31元，30年可以省下11160元。

自2019年8月LPR新形成機(jī)制改革以來，已報(bào)價(jià)7次，其中和多數(shù)房貸期限對(duì)應(yīng)的5年期以上LPR有過2次“降價(jià)”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5個(gè)基點(diǎn)，每次調(diào)整百萬月供可減少約30元。

但是，有一點(diǎn)值得注意，因?yàn)長PR每月20日更新一次，但不代表每個(gè)月房貸利率都會(huì)變。

房貸合同里涉及“重定價(jià)日”和“重定價(jià)周期”兩個(gè)問題。前者是指，你和銀行約定的利率調(diào)整日子，即“何時(shí)調(diào)整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發(fā)放日相對(duì)應(yīng)的日期;后者則是指“多久調(diào)整一次”，即調(diào)整頻率，通常為一年。

也就是說，從轉(zhuǎn)換后到第一個(gè)重定價(jià)日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個(gè)重定價(jià)日起，其房貸利率變成“當(dāng)時(shí)最新的5年期LPR-1.37%”，以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。

房貸重新定價(jià)周期最小單位是年，也就是1年調(diào)整一次，假設(shè)選定每年1月1日為重新定價(jià)日，那么應(yīng)該留意上一年12月20日的LPR報(bào)價(jià)，決定下一年的月供。

4月20日，央行公布2020年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)：

1年期LPR為3.85%，較上一期下降20個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.65%，較上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。

這是自去年8月LPR改革以來，5年期以上LPR第三次下調(diào)，也是下調(diào)幅度最大的一次。畢竟以前每次下調(diào)都是5個(gè)基點(diǎn)，這次直接下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。

由此說來，每百萬貸款每年將節(jié)省一千余元。若是500萬的房20年貸款的話，將節(jié)省一萬多!

雖然從當(dāng)下整體的調(diào)整來看，利率總共也只下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)，這部分對(duì)于動(dòng)輒百萬的房子來說，影響并不大。但是長期的降息，才能真正放大這種效果。隨著時(shí)間拉長，降息的趨勢(shì)也將越發(fā)明顯，對(duì)于購房者來說，也算是一項(xiàng)福利了。